Налог с продажи квартиры в 2026 году: сколько платить и как законно не платить

Это отдельный разбор из большого гида «Как продать квартиру в Москве в 2026 году». Налог - то, что важно посчитать до сделки: он напрямую влияет на то, сколько чистыми вы получите на руки.

Когда налог платить не нужно: минимальный срок владения

Главное правило: если вы владели квартирой дольше минимального срока владения, налог с продажи не платится вообще (п. 2 ст. 217.1 НК РФ) - и декларацию подавать не нужно. Срок зависит от того, как квартира к вам попала.

Срок считается с даты регистрации права собственности (для наследства - со дня смерти наследодателя, для новостройки по ДДУ - с даты полной оплаты, абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). «Единственное жильё» означает, что на дату сделки у вас нет другого жилья или доли в нём в собственности, в том числе в совместной с супругом; при этом покупка новой квартиры за 90 дней до продажи старой не лишает её статуса единственной (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Сколько платить, если продаёте раньше срока

Если минимальный срок ещё не вышел, налог начисляется не на всю цену квартиры, а на прибыль - разницу между ценой продажи и вашими расходами на покупку. Ставка с 2025 года прогрессивная (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

• 13% - с прибыли до 2,4 млн рублей;
• 15% - с суммы, превышающей 2,4 млн рублей.

Как законно уменьшить налог

База - это прибыль, а не цена. Уменьшить её можно двумя способами, и применяется тот, что выгоднее:

1. Расходы на покупку. Из цены продажи вычитается сумма, за которую вы сами купили квартиру, - по документам (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Сюда же можно включить уплаченные проценты по ипотеке. Поэтому договор покупки и платёжные документы нужно хранить.
2. Имущественный вычет 1 млн рублей. Если документов о расходах нет (например, квартира досталась по наследству и документы наследодателя о покупке не сохранились), из цены продажи вычитается фиксированный 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если документы о расходах наследодателя или дарителя - близкого родственника сохранились, эти расходы можно вычесть как свои.

Если бы у той же квартиры были документы о покупке, скажем, за 5,5 млн рублей, база составила бы всего 500 тысяч, а налог - 65 тысяч рублей вместо 702 тысяч. Разница огромная - вот почему я всегда прошу поднять документы о приобретении заранее.

Освобождение для семей с детьми

Отдельная льгота: семьи с двумя и более детьми могут не платить налог независимо от срока владения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Основные условия (все должны выполняться одновременно):

• у продавца или его супруга двое и более детей до 18 лет (до 24 лет - если ребёнок учится очно);
• в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года куплено новое жильё;
• у нового жилья больше общая площадь или кадастровая стоимость, чем у проданного;
• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
• на дату продажи семье в совокупности не принадлежит более 50% в другом, более просторном жилье.

Условия льготы приведены по нормам НК РФ (ст. 217.1) на 2026 год. Формулировки важны в деталях - прежде чем рассчитывать на освобождение, стоит проверить свою ситуацию по пунктам.

Кадастровая стоимость и почему «занижение» не работает

Иногда продавцу предлагают указать в договоре цену ниже реальной, чтобы уменьшить налог. Это плохая идея сразу по двум причинам.

Первая - налоговая. Если цена в договоре окажется ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налог всё равно посчитают от 70% кадастровой, а не от договорной цены (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Сэкономить не получится.

Вторая причина серьёзнее: если сделку когда-нибудь оспорят, покупатель по закону вернёт только ту сумму, что написана в договоре. Заниженную. Разницу он будет требовать с продавца годами - или не вернёт вовсе. Мнимая экономия на налоге превращается в реальный риск.

Нерезиденты

Налоговый резидент - тот, кто провёл в России не менее 183 дней за 12 месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ). Для нерезидентов правило о минимальном сроке владения тоже действует: продали после 3 или 5 лет - налога нет. Но если срок не вышел, нерезидент платит по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ) и не может применить вычет 1 млн или расходы. Поэтому вопрос налогового статуса лучше прояснить до сделки.

Как подать декларацию и заплатить

Если налог возникает, порядок такой: по итогам года продажи подаётся декларация 3-НДФЛ, затем уплачивается налог. Сроки за сделки 2026 года:

Проще всего подать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или через Госуслуги. Если после применения вычета или расходов налог получается нулевым, но срок владения не вышел, декларацию всё равно нужно подать - иначе будет штраф за её отсутствие (п. 1 ст. 119 НК РФ). Исключение - жильё, проданное не дороже 1 млн рублей (с учётом правила о 70% кадастровой стоимости): такой доход в декларации можно не указывать.

Материал носит справочный характер и приведён по состоянию на 2026 год. Налоговое законодательство меняется; перед сделкой сверьтесь с актуальной редакцией НК РФ, разъяснениями ФНС или спросите меня - посчитаю ваш налог до договора.