Помещение с арендатором: проверка перед покупкой

Объявление продаёт доходность. Вы покупаете договор аренды и арендатора

«Готовый арендный бизнес, окупаемость 8 лет, сетевой арендатор». В объявлении не написано, что аренда завышена на время продажи, что арендатор может уйти через два месяца без штрафа, что продавец - юрлицо с НДС, а помещение в залоге.

• Аренда «под продажу». Ставку поднимают за полгода до сделки, иногда через аффилированного арендатора. После сделки арендатор просит скидку или уходит.
• Договор с правом выхода. У сетевых операторов стандартное условие: одностороннее расторжение с уведомлением за 1-3 месяца. «Долгосрочный договор на 10 лет» в реальности - договор на 3 месяца.
• Налоги съедают доходность. НДС при покупке у юрлица, налог на имущество по кадастру, НДФЛ или УСН с аренды. Доходность из объявления после налогов оказывается заметно ниже.
• Дефекты объекта. Неузаконенный вход, перепланировка, мощность, назначение помещения, вывеска на фасаде без согласования. Всё это всплывает при первой проверке или смене арендатора.
• Дефекты продавца. Банкротство, залог, арест, корпоративный спор у продавца-юрлица. Сделку оспаривают, помещение уходит в конкурсную массу, деньги вы ищете годами.

Честно: хороший арендный бизнес в Москве существует, и он редко продаётся с доходностью выше рынка. Если цифра в объявлении заметно лучше соседних объектов, причина есть всегда. Моя работа - найти её до задатка.

Финансовый юрист, а не брокер

Юридическая практика с 2009 года: я видела, как арендный бизнес ломается, в делах. Арбитраж, банкротство, налоговые споры, до этого аудит и МСФО. Знаю, как читать финансы арендатора, потому что училась этому не на курсах по недвижимости.

• Подбор: торги по банкротству, залоговое имущество банков, прямые собственники, рынок.
• Проверка арендатора, договора, собственника и объекта - письменное заключение.
• Финансовая модель: реальная доходность в вашей налоговой структуре, стресс-сценарий «арендатор ушёл».
• Структура сделки и сопровождение: договор, расчёты, переход обеспечительного платежа, регистрация, уведомление арендатора.

Что проверяю до задатка

• Арендатор: финансы, суды, ФССП, ЕФРСБ, аффилированность с продавцом.
• Договор аренды: срок, регистрация, право выхода, индексация, депозит, фактические платежи.
• Собственник: ЕГРН, залоги, аресты, банкротство, корпоративные согласия.
• Объект: назначение, перепланировки, вход, мощность, фасад, доля в общем имуществе.
• Налоги: НДС, налог на имущество, режим владения (ИП, ООО, физлицо).
• Для торгов и залога: положение о продаже, судьба аренды, основания оспаривания.

Результат - заключение и модель: реальная доходность, риски и цена, при которой объект стоит брать.

Откуда объекты

• Торги. Помещения из конкурсной массы банкротов: публичное предложение, шаг снижения, задаток. Дисконт есть, риски тоже, оба считаются.
• Банки. Залоговое имущество: помещения, которые банк забрал за долги и продаёт с витрины. Чистая история, но арендатор часто уже ушёл.
• Прямые. Собственники, которым нужны деньги быстрее, чем через полгода экспозиции. Их видно по реестрам и судам раньше, чем по объявлениям.

На открытом рынке я тоже ищу. Но там ваша задача - не переплатить и не купить проблему. Дисконт живёт в объектах, где нужен юрист.

Как я работаю

• Разбор объявления, бесплатно. Присылаете ссылку или бюджет и критерии. Я говорю, что в объявлении не сходится и какие вопросы задать продавцу. Или предлагаю объекты из своих источников.
• Проверка и модель. Арендатор, договор, собственник, объект, налоги. Финансовая модель с реальной доходностью и стресс-сценарием. Письменно, с ценой, при которой объект стоит брать.
• Сделка под ключ. Переговоры по цене и условиям, договор, безопасные расчёты, регистрация, переход депозита и уведомление арендатора. Вы получаете помещение и платежи с даты перехода права.

Как это выглядит на практике: как проверить арендный бизнес перед покупкой, НДС и индексация в договоре аренды, ГАБ на бумаге: предварительный договор и письма о намерениях, арендатор не платит и не съезжает, налог при продаже нежилого помещения.