Разбор объявления
Присылаете ссылку или бюджет и критерии. Я говорю, что в объявлении не сходится и какие вопросы задать продавцу. Или предлагаю объекты из своих источников.
Арендный бизнес Москвы · для инвестора
Арендный бизнес в Москве: найду, проверю и проведу сделку, чтобы доходность на бумаге совпала с реальной
Помещение с арендатором, стрит-ритейл с сетевым оператором, объект с торгов или из залогового имущества банка. Продавец показывает 12% годовых. Я финансовый юрист с аудиторским прошлым: считаю, сколько из этих процентов останется вам после налогов, простоя и одного письма арендатора о расторжении.
20 лет в арбитраже
Финансы · МСФО · аудит
Честно о рынке ГАБ
Объявление продаёт доходность. Вы покупаете договор аренды и арендатора
«Готовый арендный бизнес, окупаемость 8 лет, сетевой арендатор». В объявлении не написано, что аренда завышена на время продажи, что арендатор может уйти через два месяца без штрафа, что продавец - юрлицо с НДС, а помещение в залоге.
- 01
Аренда «под продажу». Ставку поднимают за полгода до сделки, иногда через аффилированного арендатора. После сделки арендатор просит скидку или уходит.
- 02
Договор с правом выхода. У сетевых операторов стандартное условие: одностороннее расторжение с уведомлением за 1-3 месяца. «Долгосрочный договор на 10 лет» в реальности - договор на 3 месяца.
- 03
Налоги съедают доходность. НДС при покупке у юрлица, налог на имущество по кадастру, НДФЛ или УСН с аренды. 12% в объявлении превращаются в 8-9% на руки.
- 04
Дефекты объекта. Неузаконенный вход, перепланировка, мощность, назначение помещения, вывеска на фасаде без согласования. Всё это всплывает при первой проверке или смене арендатора.
- 05
Дефекты продавца. Банкротство, залог, арест, корпоративный спор у продавца-юрлица. Сделку оспаривают, помещение уходит в конкурсную массу, деньги вы ищете годами.
Честно: хороший арендный бизнес в Москве существует, и он редко продаётся с доходностью выше рынка. Если цифра в объявлении заметно лучше соседних объектов, причина есть всегда. Моя работа - найти её до задатка.
Суть
Доходность - это не число в объявлении. Это договор, арендатор и чистота права, пересчитанные в деньги.
Финансовый юрист, а не брокер
Я 20 лет разбирала чужие сделки в судах. Теперь проверяю ваши до суда
Арбитраж, банкротство, налоговые споры, до этого аудит и МСФО. Я знаю, как выглядит арендный бизнес, когда он ломается, потому что видела это в делах. И знаю, как читать финансы арендатора, потому что училась этому не на курсах по недвижимости.
- ·
Подбор: торги по банкротству, залоговое имущество банков, прямые собственники, рынок.
- ·
Проверка арендатора, договора, собственника и объекта - письменное заключение.
- ·
Финансовая модель: реальная доходность в вашей налоговой структуре, стресс-сценарий «арендатор ушёл».
- ·
Структура сделки и сопровождение: договор, расчёты, переход обеспечительного платежа, регистрация, уведомление арендатора.
Проверка арендного бизнеса
до задатка
- Арендатор: финансы, суды, ФССП, ЕФРСБ, аффилированность с продавцом
- Договор аренды: срок, регистрация, право выхода, индексация, депозит, фактические платежи
- Собственник: ЕГРН, залоги, аресты, банкротство, корпоративные согласия
- Объект: назначение, перепланировки, вход, мощность, фасад, доля в общем имуществе
- Налоги: НДС, налог на имущество, режим владения (ИП, ООО, физлицо)
- Для торгов и залога: положение о продаже, судьба аренды, основания оспаривания
Результат - заключение и модель: реальная доходность, риски и цена, при которой объект стоит брать.
Откуда объекты
Три источника, где цена ниже витрины Циана
Торги
Помещения из конкурсной массы банкротов: публичное предложение, шаг снижения, задаток. Дисконт есть, риски тоже, оба считаются.
Банки
Залоговое имущество: помещения, которые банк забрал за долги и продаёт с витрины. Чистая история, но арендатор часто уже ушёл.
Прямые
Собственники, которым нужны деньги быстрее, чем через полгода экспозиции. Их видно по реестрам и судам раньше, чем по объявлениям.
Честно: на открытом рынке я тоже ищу. Но там ваша задача - не переплатить и не купить проблему, а не найти дисконт. Дисконт живёт в объектах, где нужен юрист.
Как я работаю
Три шага - от объявления до первого арендного платежа вам
Проверка и модель
Арендатор, договор, собственник, объект, налоги. Финансовая модель с реальной доходностью и стресс-сценарием. Письменно, с ценой, при которой объект стоит брать.
Сделка
Переговоры по цене и условиям, договор, безопасные расчёты, регистрация, переход депозита и уведомление арендатора. Вы получаете помещение и платежи с даты перехода права.
До договора, а не после
Вопросы, которые задают инвесторы
Подробно о проверке - в статье «Как проверить арендный бизнес перед покупкой: 9 вещей, которых не видно в объявлении». О торгах - в разборе покупки с торгов по банкротству.
Вы брокер по коммерческой недвижимости?
Нет. Брокер получает комиссию за факт сделки и заинтересован, чтобы она состоялась. Я финансовый юрист: моя работа - чтобы доходность на бумаге совпала с реальной, а сделка не развалилась через год из-за арендатора, банкротства продавца или перепланировки. Если объект плохой, я скажу это до задатка.
Какие объекты вы смотрите?
Стрит-ритейл и помещения с действующим арендатором в Москве, объекты на торгах по банкротству и из залогового имущества банков, помещения, которые собственник продаёт напрямую. Бюджет обычно от 20 млн рублей: ниже проверка стоит дороже, чем экономит.
Что вы проверяете у арендатора?
Юрлицо и его финансы, судебные дела и исполнительные производства, признаки банкротства, аффилированность с продавцом, фактическую оплату аренды по выпискам, договор: срок, регистрацию, право одностороннего расторжения, индексацию, обеспечительный платёж. Сетевой бренд на вывеске сам по себе ничего не гарантирует.
Как вы считаете окупаемость?
Из фактических платежей, а не из строки в объявлении. Минус налоги в вашей структуре владения, минус простой при смене арендатора, минус эксплуатация и капитальные расходы. Цифра получается ниже, чем в презентации продавца, зато она ваша.
Можно ли купить арендный бизнес на торгах?
Да, и там бывает дисконт, которого нет на открытом рынке. Но нужно проверять положение о торгах, действует ли договор аренды после смены собственника, кто фактически занимает помещение и нет ли оснований оспорить торги. Это отдельная работа, я её делаю.
Сколько стоит ваша работа?
Проверка одного объекта - фиксированная сумма, называю после первого разговора. Сопровождение сделки - процент от цены, фиксируется в договоре с ООО «Вейлекс». Первый разговор и оценка объявления бесплатны.
Следующий шаг
Пришлите объявление - скажу, что в нём не сходится
Отвечу лично в течение дня. Разбор объявления бесплатный: какие вопросы задать продавцу, какие документы запросить и стоит ли вообще ехать смотреть.
Если объекта пока нет - напишите бюджет, желаемую доходность и районы. Предложу варианты из торгов, банков и от собственников.
Написать напрямую
Отвечаю сама, без менеджеров. Напишите «ГАБ» и ссылку на объект или бюджет.
Написать в TelegramОтметьте согласие - и кнопки Telegram и MAX станут активны. Телефон работает и без него.
Разбор объявления ни к чему не обязывает.