Блог юриста по недвижимости
Разборы из практики: как проверить квартиру и продавца, продать без налога и споров, что делать с долей, чем рискует покупатель на торгах и в арендном бизнесе. Даты и цифры в статьях - на 2026 год.
Покупка
Справка из ПНД не защитит: как проверять продавца квартиры после дела Долиной
После громкого дела конца 2025 года, когда суд вернул квартиру продавцу, действовавшему под влиянием мошенников, а покупатель остался без квартиры и без денег, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров стали священным граалем сделок. Их требуют от продавца, от его супруга, иногда от всей семьи. Разбираю, что эти справки на самом деле подтверждают, по каким основаниям суды разворачивают сделки, что Верховный суд разъяснил в 2026 году и что защищает покупателя в действительности.
Читать →Переуступка квартиры в новостройке: что это, риски и как проверить застройщика
Переуступка - это покупка не квартиры, а права её получить: дом ещё строится, продавец продаёт своё место в договоре с застройщиком. Цена обычно ниже, чем у застройщика на той же стадии, выбор планировок в сданных очередях шире. Но вместе с правом вы покупаете все проблемы продавца и все проблемы застройщика. Разбираю, как устроена сделка, где налоги, где риски и как за 15 минут понять, стоит ли связываться с этим ЖК.
Читать →Незаконная перепланировка и «красивая» выписка ЕГРН: что покупатель получает вместе с правом собственности
Три объекта за год с одной и той же историей: планировка изменена, в выписке ЕГРН новый план и отдельный кадастровый номер, а проекта, решения о согласовании и акта нет. Продавец говорит «в выписке же всё есть». Выписка есть, согласования не было. Разбираю, как выписка оказывается красивее документов, что за это грозит покупателю, что вообще можно узаконить, а что нельзя никогда, и как читать техпаспорт до сделки.
Читать →Апартаменты в Москве: риски, о которых не говорят в отделе продаж
В выписке ЕГРН у апартаментов написано «нежилое помещение». Всё остальное - планировка как у квартиры, «жилой» дом, консьерж, реклама про «квартиры с видом» - маркетинг. Закон читает выписку. Разбираю, что нежилой статус означает для того, кто в апартаментах живёт, для того, кто их сдаёт, и для того, кто их покупает у застройщика, который может не достроить.
Читать →Юридическая чистота квартиры: 12 рисков, из-за которых сделку оспаривают
Сделку с квартирой можно развернуть назад даже спустя годы после продажи - и тогда без квартиры и денег рискует остаться уже покупатель. Причина почти всегда одна: риск не закрыли до сделки. Ниже - 12 рисков, которые я проверяю прежде, чем взяться за продажу, и которые делают сделку по-настоящему чистой.
Читать →Продажа
Срочный выкуп квартиры в Москве: как работает, дисконт и когда это оправдано
Срочный выкуп - это деньги за квартиру уже через несколько дней, без поиска покупателя. Но за скорость платят дисконтом к рыночной цене. Скажу честно, без прикрас: когда выкуп действительно оправдан, а когда те же деньги и даже больше можно получить, продав квартиру за 90 дней по рыночной цене.
Читать →Как продать квартиру с материнским капиталом в 2026 году: доли детям и опека
Квартиру, купленную с материнским капиталом, продать можно - но только по правилам. Их два: детям должны быть выделены доли, а на сделку нужно разрешение органов опеки. Нарушите - и сделку признают недействительной, причём оспорить её смогут даже спустя годы. Разберём, как продать законно.
Читать →Почему квартира не продаётся месяцами - и как продать за 90 дней
Квартира «висит» месяцами, а собственнику предлагают снизить цену - вместо того чтобы работать. Дело часто не в самой квартире. Дело в том, кто и как её продаёт.
Читать →Как продать квартиру в Москве в 2026 году: пошаговая инструкция
Продать квартиру можно быстро и безопасно одновременно - но только если вести сделку как юрист, а не как продавец объявления. Ниже - весь путь от цены до денег на счёте: что делать на каждом шаге, где чаще всего теряют время и деньги и как этого избежать.
Читать →Как продать квартиру в ипотеке в 2026 году: 4 рабочие схемы
Квартира в ипотеке - не приговор для продажи. Такие сделки идут каждый день, и покупатели их не боятся. Весь вопрос в двух вещах: согласии банка и правильном порядке расчётов - чтобы залог сняли, а вы получили свою разницу без риска. Разберём четыре рабочие схемы.
Читать →Какие документы нужны для продажи квартиры в 2026 году: полный список
Документы - самая частая причина, по которой сделка тормозит или срывается. Не потому что их много, а потому что их собирают в последний момент, и на дне сделки вдруг выясняется, что чего-то не хватает. Соберите пакет заранее - и продажа пройдёт спокойно.
Читать →Безопасные расчёты при продаже квартиры: аккредитив, эскроу или ячейка
Момент, которого продавец боится больше всего: договор подписан, право перешло - а денег нет. И зеркальный страх покупателя: деньги отдал, а квартиру не получил. Оба решаются одним - правильным расчётом, привязанным к регистрации сделки. Разберём три рабочих способа.
Читать →Торги и залог
Квартира в залоге у банка: как купить и как продать без потери денег
Каждая вторая квартира на вторичке Москвы куплена в ипотеку, и значительная часть продаётся, пока долг не выплачен. Обременение в выписке ЕГРН пугает покупателей и роняет цену для продавца. Между тем сделка с залоговой квартирой - штатная, если правильно выбрать схему и не перепутать порядок расчётов. Разбираю четыре схемы, риски каждой стороны и то, что появилось в законе в 2024 году.
Читать →Как купить квартиру с торгов по банкротству в Москве: риски, дисконт и порядок действий
Квартира с торгов - один из законных способов купить жильё в Москве дешевле рынка. Но дисконт там платят не за смелость, а за работу: проверить лот, понять, кто в нём живёт, выдержать 30 дней на оплату и не купить объект, торги по которому потом отменят. Разбираю, как это устроено, где деньги и где риск.
Читать →Коммерция и аренда
Две строки договора аренды, которые съедают доходность: НДС при смене собственника и индексация
Инвестор купил помещение с сетевым арендатором. Продавец был на общей системе с НДС, покупатель на упрощёнке. Первый же арендный платёж пришёл на 20% меньше, чем в договоре: арендатор решил, что раз собственник больше не платит НДС, то и он платить его не должен. Продавец объекта об этом не сказал, риелтор не знал, а в договоре стояла одна строка, которая всё решила. Разбираю кейс, позицию Верховного суда и вторую строку, на которую смотрят все, но не так, как надо.
Читать →Как проверить арендный бизнес перед покупкой: 9 вещей, которых не видно в объявлении
В объявлении о продаже готового арендного бизнеса три числа: цена, арендная ставка и окупаемость. Все три написал продавец. Покупатель платит десятки миллионов за помещение, а получает договор аренды, арендатора и налоговую структуру, и именно они решают, будет ли доходность 12% или 7%. Ниже девять проверок, которые я делаю до задатка, с объяснением, где именно теряются деньги.
Читать →ГАБ на бумаге: предварительный договор аренды, письма о намерениях и как продают несуществующий арендный бизнес
На рынке готового арендного бизнеса появился отдельный товар: помещение, у которого нет арендатора, но есть бумага. Предварительный договор аренды, письмо о намерениях сети, только что подписанный договор с арендатором «завтра выходит на ремонт». Продают такое по цене работающего объекта, с окупаемостью, посчитанной от ставки, которую никто пока не платил. Разбираю, что эти документы значат юридически, сколько стоит эта разница в реальных сделках и как отличить арендный бизнес от его обещания.
Читать →Арендатор не платит и не съезжает: квартира и коммерческое помещение, два разных сценария
Собственница квартиры сдала её через риелтора «по рекомендации». Риелтор предложила получать деньги на свою карту, «чтобы вы не платили налоги», и почти год аренду переводил сын арендатора с пометкой «за аренду квартиры». Потом платежи прекратились, а арендаторы объявили, что съедут, забрав обеспечительный платёж, и пообещали сдать собственницу полиции. Разбираю, что делать собственнику квартиры и собственнику коммерческого помещения, когда арендатор перестал платить: закон для них разный, и ошибки тоже разные.
Читать →Налоги
Налог при продаже нежилого помещения и апартаментов: когда срок владения не спасает и что спасает
Собственник продал квартиру по совету риелтора «налог платить не нужно, вы владели больше пяти лет» и получил требование на три миллиона. С нежилой недвижимостью таких историй больше: правила, которые все знают по квартирам, для помещений, апартаментов, машиномест и участков работают иначе, а при систематической сдаче в аренду освобождение отменяется. Разбираю, как считается налог при продаже нежилого объекта в разных ситуациях и где остались законные способы его снизить.
Читать →Налог с продажи квартиры в 2026 году: сколько платить и как законно не платить
Хорошая новость: чаще всего налог с продажи квартиры платить не нужно вовсе. Всё решает один параметр - сколько лет вы владели жильём. А если срок ещё не вышел, налог почти всегда можно законно уменьшить, иногда до нуля. Разберём по порядку, с расчётами на цифрах.
Читать →