Какие документы нужны для продажи квартиры в 2026 году: полный список

Это отдельный разбор из большого гида «Как продать квартиру в Москве в 2026 году». Пакет документов зависит от ситуации, но начинается всегда с одной и той же базы.

Обязательные документы

Эти четыре документа нужны для любой продажи - без них сделку не зарегистрируют.

• Паспорт собственника. Если собственников несколько - паспорта всех; за несовершеннолетних до 14 лет действуют родители, с 14 лет ребёнок подписывает сам, с паспортом и письменного согласия родителей.
• Документ-основание права. То, на основании чего квартира стала вашей: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации или ДДУ с актом приёма-передачи.
• Выписка из ЕГРН. С 2016 года право собственности подтверждает не свидетельство, а выписка из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ). Именно она - тот самый «документ, подтверждающий право собственности». Под сделку берут свежую: она показывает актуальных собственников, обременения и аресты.
• Договор купли-продажи. Готовится под конкретную сделку; для доли (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ) или квартиры, которая принадлежит ребёнку (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ), - обязательно у нотариуса.

Документы по ситуации

Добавляются в зависимости от того, как и кем куплена квартира и кто ею владеет.

• Нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) - если квартира куплена в браке и является совместной собственностью (если после развода квартиру не делили, согласие бывшего супруга закон прямо не требует, но покупатель и нотариус обычно его просят). Не нужно при брачном договоре или если жильё получено в дар либо по наследству лично (ст. 36 СК РФ).
• Разрешение органов опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ) - если собственник или владелец доли несовершеннолетний, а также если в квартиру вложен материнский капитал и детям выделены доли.
• Согласие банка или справка о снятии залога - если квартира в ипотеке. Порядок расчётов согласуется с банком заранее.
• Нотариальная доверенность - если сделку ведёт представитель, а не сам собственник.
• Извещение сособственников - при продаже доли; подробнее в статье о продаже доли в квартире.
• Брачный договор - если он есть и меняет режим собственности.

Что дополнительно попросят покупатель и банк

Эти документы не всегда нужны для регистрации, но их почти всегда запрашивают покупатель и особенно банк, если покупка в ипотеку. Подготовить их стоит заранее.

• Справка о зарегистрированных лицах - кто прописан в квартире (в Москве удобнее оформить единый жилищный документ, см. ниже).
• Технический или поэтажный план и экспликация - чтобы проверить, нет ли неузаконенной перепланировки; часто требует банк.
• Отчёт об оценке - для ипотеки покупателя; обычно заказывает покупатель, но продавец должен пустить оценщика.
• Справки из НД и ПНД - что продавец не состоит на учёте у нарколога и психиатра; подтверждают дееспособность, особенно если продавец пожилой.
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ и взносам на капремонт.
• Расширенная выписка из ЕГРН о переходах прав - показывает историю собственников; помогает покупателю убедиться в чистоте.

Москва: единый жилищный документ (ЕЖД)

В Москве несколько справок заменяет один документ - единый жилищный документ. Он объединяет данные о зарегистрированных лицах, составе семьи, копию финансово-лицевого счёта и сведения об отсутствии задолженности по ЖКУ. ЕЖД оформляют бесплатно в МФЦ или на портале mos.ru - это удобнее, чем собирать справки по отдельности.

Где получить и сроки годности

Строгие сроки годности закон устанавливает не для всех документов, но на практике банк и покупатель хотят видеть свежие данные на дату сделки.

Список приведён на 2026 год и носит справочный характер. Точный набор зависит от вашей ситуации и требований банка покупателя; в спорных случаях лучше свериться заранее - напишите мне, соберём пакет под ваш объект.

Частые пробелы, из-за которых сделка встаёт

По опыту, срывают сроки почти всегда одни и те же мелочи: забыли нотариальное согласие супруга; не выделили детям доли по материнскому капиталу; всплыла неузаконенная перепланировка, которую не ждал банк; свежую выписку из ЕГРН заказали в день сделки, а в ней обнаружился арест; не сняли с учёта прописанных. Всё это решается заранее - и именно поэтому документы я готовлю в начале, а не в день подписания.