Это отдельный разбор из большого гида «Как продать квартиру в Москве в 2026 году». Пакет документов зависит от ситуации, но начинается всегда с одной и той же базы.
Паспорт собственника; документ-основание права; актуальная выписка из ЕГРН; договор купли-продажи. Всё остальное добавляется по ситуации: согласие супруга, разрешение опеки, согласие банка, справки о прописанных и об отсутствии долгов.
Обязательные документы
Эти четыре документа нужны для любой продажи – без них сделку не зарегистрируют.
- Паспорт собственника. Если собственников несколько – паспорта всех; за несовершеннолетних до 14 лет действуют родители, с 14 лет ребёнок участвует с паспортом и согласия.
- Документ-основание права. То, на основании чего квартира стала вашей: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации или ДДУ с актом приёма-передачи.
- Выписка из ЕГРН. С 2016 года право собственности подтверждает не свидетельство, а выписка из ЕГРН. Именно она – тот самый «документ, подтверждающий право собственности». Под сделку берут свежую: она показывает актуальных собственников, обременения и аресты.
- Договор купли-продажи. Готовится под конкретную сделку; для доли или сделки с участием несовершеннолетних – обязательно у нотариуса.
Документы по ситуации
Добавляются в зависимости от того, как и кем куплена квартира и кто ею владеет.
- Нотариальное согласие супруга – если квартира куплена в браке и является совместной собственностью (в том числе согласие бывшего супруга). Не нужно при брачном договоре или если жильё получено в дар либо по наследству лично.
- Разрешение органов опеки – если собственник или владелец доли несовершеннолетний, а также если в квартиру вложен материнский капитал и детям выделены доли.
- Согласие банка или справка о снятии залога – если квартира в ипотеке. Порядок расчётов согласуется с банком заранее.
- Нотариальная доверенность – если сделку ведёт представитель, а не сам собственник.
- Извещение сособственников – при продаже доли; подробнее в статье о продаже доли в квартире.
- Брачный договор – если он есть и меняет режим собственности.
Что дополнительно попросят покупатель и банк
Эти документы не всегда нужны для регистрации, но их почти всегда запрашивают покупатель и особенно банк, если покупка в ипотеку. Подготовить их стоит заранее.
- Справка о зарегистрированных лицах – кто прописан в квартире (в Москве удобнее оформить единый жилищный документ, см. ниже).
- Технический или поэтажный план и экспликация – чтобы проверить, нет ли неузаконенной перепланировки; часто требует банк.
- Отчёт об оценке – для ипотеки покупателя; обычно заказывает покупатель, но продавец должен пустить оценщика.
- Справки из НД и ПНД – что продавец не состоит на учёте у нарколога и психиатра; подтверждают дееспособность, особенно если продавец пожилой.
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ и взносам на капремонт.
- Расширенная выписка из ЕГРН о переходах прав – показывает историю собственников; помогает покупателю убедиться в чистоте.
Москва: единый жилищный документ (ЕЖД)
В Москве несколько справок заменяет один документ – единый жилищный документ. Он объединяет данные о зарегистрированных лицах, составе семьи, копию финансово-лицевого счёта и сведения об отсутствии задолженности по ЖКУ. ЕЖД оформляют бесплатно в МФЦ или на портале mos.ru – это удобнее, чем собирать справки по отдельности.
Где получить и сроки годности
Строгие сроки годности закон устанавливает не для всех документов, но на практике банк и покупатель хотят видеть свежие данные на дату сделки.
| Документ | Где получить | Актуальность |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН | Росреестр, Госуслуги, МФЦ | берут свежую, обычно не старше месяца |
| Единый жилищный документ (ЕЖД) | МФЦ, mos.ru | около месяца |
| Справка об отсутствии долгов по ЖКУ | УК, ЕИРЦ, МФЦ | около месяца |
| Технический / поэтажный план | БТИ, Госуслуги | бессрочно, если не было перепланировки |
| Согласие супруга | Нотариус | действует, пока не отозвано |
| Справки из НД и ПНД | Профильные диспансеры | около месяца |
Список приведён на 2026 год и носит справочный характер. Точный набор зависит от вашей ситуации и требований банка покупателя; в спорных случаях лучше свериться заранее – напишите мне, соберём пакет под ваш объект.
Частые пробелы, из-за которых сделка встаёт
По опыту, срывают сроки почти всегда одни и те же мелочи: забыли нотариальное согласие супруга; не выделили детям доли по материнскому капиталу; всплыла неузаконенная перепланировка, которую не ждал банк; свежую выписку из ЕГРН заказали в день сделки, а в ней обнаружился арест; не сняли с учёта прописанных. Всё это решается заранее – и именно поэтому документы я готовлю в начале, а не в день подписания.
Частые вопросы
Какие документы обязательны для продажи квартиры?
Паспорт собственника, документ-основание права, актуальная выписка из ЕГРН и договор купли-продажи. Остальное добавляется по ситуации.
Нужна ли свежая выписка из ЕГРН?
Да. С 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРН, а не свидетельство. Под сделку берут свежую – она показывает собственников, обременения и аресты.
Когда нужно согласие супруга?
Если квартира куплена в браке и является совместной собственностью – нужно нотариальное согласие, в том числе бывшего супруга. Не нужно при брачном договоре или если жильё получено лично в дар или по наследству.
Что такое ЕЖД в Москве?
Единый жилищный документ объединяет несколько справок – о зарегистрированных, о составе семьи, финансово-лицевой счёт, об отсутствии долгов по ЖКУ. Оформляется бесплатно в МФЦ или на mos.ru.
Какие документы попросит банк при ипотеке?
Выписку из ЕГРН, основание права, технический или поэтажный план, отчёт об оценке, справку о зарегистрированных, иногда справки из НД и ПНД. Точный список зависит от банка.
Сколько действуют справки?
Строгих сроков часто нет, но выписку из ЕГРН, ЕЖД и справки о долгах берут не старше месяца. Нотариальное согласие супруга действует, пока не отозвано.