Арендатор не платит и не съезжает: расторжение договора и выселение в Москве

Квартира и нежилое помещение: разные правила

Квартиру физлицу сдают по договору найма жилого помещения. Этот договор защищает нанимателя сильнее, чем собственника: расторгнуть его по инициативе наймодателя можно только через суд и только по основаниям из кодекса. Офис, склад или помещение под магазин сдают по договору аренды, и здесь стороны свободнее: договор может разрешать отказ без суда, неустойку, зачёт депозита.

Поэтому сначала я читаю договор, а не пишу претензию. Одна и та же фраза «арендатор не платит» для квартиры и для помещения означает разные основания, разные документы и разный порядок.

Основания для расторжения

Выселить нанимателя квартиры без суда нельзя, если он сам не подписал соглашение о расторжении. Основание для иска - невнесение платы: при найме на срок больше года - за шесть месяцев, если договор не установил более длительный срок, при краткосрочном найме до года - больше двух раз по истечении срока платежа (п. 2 ст. 687 ГК РФ). При долгосрочном найме суд вправе дать нанимателю до года на устранение нарушений, а при повторном обращении - отсрочить исполнение решения ещё до года. К найму на срок до года эти правила не применяются, если договор не предусматривает иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Поэтому собственник с договором на одиннадцать месяцев в лучшем положении: два пропущенных платежа уже дают основание идти в суд. Пока решения нет, наниматель вправе оставаться в квартире, даже если не платит. Иск о расторжении договора, выселении и взыскании долга подают в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры.

С помещением иначе. По кодексу арендодатель вправе требовать досрочного расторжения через суд, если арендатор больше двух раз подряд по истечении срока платежа не внёс плату (ст. 619 ГК РФ). До иска обязательно письменное предупреждение с разумным сроком на оплату, без него иск вернут.

Договор может дать арендодателю право на односторонний отказ при просрочке. Тогда суд для расторжения не нужен: договор прекращается с получением уведомления или в срок, который указан в договоре (ст. 450.1 ГК РФ). От этого пункта зависит, сколько месяцев вы потеряете. Как его сформулировать заранее - на странице договор аренды коммерческой недвижимости.

Порядок шаг за шагом

• Договор. Срок, основания и порядок расторжения, депозит, адреса для уведомлений. Для квартиры - найм до года или больше, для помещения - есть ли односторонний отказ.
• Долг. Расчёт по месяцам, выписки по счёту. Считаются платежи от стороны договора стороне договора. Переводы от родственников нанимателя на карту посредника запутывают дело.
• Требование. Письменное предупреждение об оплате в разумный срок. Ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора, для юрлица - по адресу из ЕГРЮЛ, с копией на электронную почту из договора. Письмо, которое адресат не получил по своей вине, считается доставленным (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Переписка в мессенджере доказательством направления не считается.
• Соглашение. Параллельно предлагаю соглашение о расторжении: дата выезда, акт возврата, расчёт по долгу и депозиту. Большинство споров заканчивается здесь - арендатор, который перестал платить, обычно уже решил уходить.
• Отказ или иск. Помещение с пунктом об одностороннем отказе - уведомление об отказе от договора. Квартира или помещение без такого пункта - иск о расторжении, выселении и взыскании долга.
• Исполнение. Решение о выселении и исполнительный лист на долг - приставам. При выезде - осмотр, фото, опись и акт возврата. Уклоняется арендатор - односторонний акт с отметкой об уклонении.

Долг, депозит и плата за фактическое пользование

Обеспечительный платёж засчитывается в счёт долга, неустойки и ущерба, если так написано в договоре (ст. 381.1 ГК РФ). Возвращать его при долге не нужно, но арендатору надо направить письменный расчёт зачёта. Не хватает депозита - остаток взыскивается. Депозит больше долга и ущерба - разницу придётся вернуть.

Договор прекратился, а арендатор остался в помещении? Арендодатель вправе требовать плату за всё время просрочки возврата, а если она не покрывает убытки - и убытки (ст. 622 ГК РФ).

Начисление прекращается с возвратом помещения. Когда именно помещение вернули, в споре решают доказательства, поэтому выезд я фиксирую в тот же день: акт, фото, передача ключей.

Чего нельзя делать собственнику

• Менять замки и выносить вещи. Пока договор не прекращён и объект не возвращён, владение у арендатора. Самовольное выселение - самоуправство, и собственник с хорошей позицией становится ответчиком.
• Отключать свет, воду, отопление. Это риск взыскания убытков арендатора: испорченный товар, остановленная касса, сорванные поставки.
• Удерживать имущество арендатора. Товар со специальным статусом, например алкоголь или лекарства, трогать нельзя вообще.
• Договариваться в мессенджере. Договорённость о выезде в переписке суд не примет как соглашение о расторжении. Соглашение и акт - на бумаге, с подписями.
• Ждать. Каждый месяц без действий - месяц аренды, который потом взыскивается годами.

Как я работаю и что вы получаете

Я юрист, не адвокат и не риелтор: финансовое право, арбитраж, судебная практика с 2009 года. Договор с вами заключает ООО «Вейлекс», цену фиксируем в нём после бесплатного разбора.

• Разбор, бесплатно. Присылаете договор и историю платежей. В течение дня говорю, какой у вас сценарий, что направить арендатору первым письмом и можно ли обойтись без суда.
• Документы. Предупреждение об оплате, уведомление об отказе от договора, соглашение о расторжении, акт возврата, расчёт зачёта депозита.
• Переговоры и суд. Иск о расторжении, выселении и взыскании долга, неустойки и платы за пользование. Исполнительный лист и работа с приставами.

Подробный разбор с кейсом - в статье арендатор не платит и не съезжает. Если вы покупаете помещение вместе с арендатором, его платёжную дисциплину стоит проверить до сделки: помещение с арендатором.