Арендатор не платит и не съезжает: квартира и коммерческое помещение, два разных сценария

Статья для собственника, у которого арендатор перестал платить, и для того, кто только собирается сдавать. Про покупку помещения с арендатором и чтение договора аренды - в статьях о проверке арендного бизнеса и о НДС и индексации. Кейсы из совместной практики с брокером Мариной Чернявской (GART).

Почему квартира и помещение - разные законы

Квартира физлицу сдаётся по договору найма жилого помещения, и этот договор защищает нанимателя сильнее, чем собственника: расторгнуть его по инициативе наймодателя можно только через суд и только по основаниям из кодекса, а суд вправе дать нанимателю срок на исправление. Коммерческое помещение сдаётся по договору аренды, где стороны в основном свободны: можно предусмотреть одностороннее расторжение без суда, штрафы, удержание депозита, и суды в спорах арендодателя с арендатором почти всегда на стороне арендодателя. Отсюда два разных сценария при одном и том же событии «арендатор не платит».

Квартира: как расторгнуть найм с неплательщиком

Основание для расторжения - невнесение платы. Для долгосрочного найма, заключённого на срок больше года, это неуплата за шесть месяцев, если договором не установлен больший срок. Для краткосрочного найма, до года, - невнесение платы больше двух раз по истечении срока платежа. Большинство квартир сдаётся на одиннадцать месяцев именно поэтому: два пропущенных платежа уже дают основание идти в суд, а не ждать полгода.

Порядок только судебный. Иск о расторжении договора найма и выселении в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры, с доказательствами неплатежей. Суд может дать нанимателю срок до года на устранение нарушений, а при повторном обращении - отложить исполнение решения ещё до года. Это долго, поэтому на практике важнее договориться: соглашение о расторжении с датой выезда, акт возврата квартиры, расчёт по долгу и обеспечительному платежу. Иск - аргумент в переговорах, а не первый шаг.

Налоговая сторона. Доход от найма облагается НДФЛ, самозанятые платят 4% с физлиц, ИП - по режиму. Собственник, который не декларировал аренду, в споре с нанимателем оказывается уязвим: наниматель это знает и использует. Не потому что он прав, а потому что собственник боится идти в суд с договором, по которому не платил налоги. Платить налог с аренды дешевле, чем прощать долги из-за страха.

Кейс: аренда на карту риелтора

Вернёмся к истории из начала. Договор найма составлен риелтором наспех, платежи почти год шли не от нанимателя собственнице, а от сына нанимателя на карту риелтора, с карты на карту. Юридически это означает: наниматель по договору собственнице не платил ничего. Нет ни одного платежа от стороны договора стороне договора. Есть переводы между двумя посторонними людьми с пометкой «за аренду квартиры».

Когда наниматели перестали платить и потребовали вернуть обеспечительный платёж под угрозой «сдать полиции», позиция собственницы по кодексу выглядела так: наниматель не исполнял обязанность по оплате с первого месяца, обеспечительный платёж засчитывается в счёт долга, а если наниматели не выезжают и не подписывают соглашение о расторжении с актом возврата - иск о расторжении и выселении с взысканием задолженности за весь период. Угроза полицией здесь работает в обе стороны: схема с чужой картой одинаково неприятна всем участникам, но договор найма и факт проживания - на стороне собственницы.

Урок не в том, что риелтор плохой. Урок в том, что деньги по договору должны идти от стороны стороне по реквизитам из договора, а любая схема «чтобы не платить налоги» превращает собственника в заложника своего же нанимателя.

Помещение: расторжение по договору и по кодексу

По кодексу арендодатель вправе требовать досрочного расторжения через суд, если арендатор больше двух раз подряд не внёс плату в срок. Перед иском обязательно письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок: без него иск вернут. Но большинство договоров аренды коммерческой недвижимости предусматривают право арендодателя на односторонний отказ от договора без суда при просрочке - уведомлением за определённый срок. Если такой пункт есть, суд не нужен: направляете уведомление об отказе, договор прекращается в указанную дату, дальше - требование освободить помещение и вернуть его по акту.

Дальше - взыскание. Задолженность, неустойка по договору, плата за фактическое пользование после прекращения договора до возврата помещения. Здесь суды предсказуемы: при правильно оформленных уведомлениях и расчёте арендодатель выигрывает почти всегда. Проигрывают арендодатели по процедуре: не направили предупреждение, направили не по адресу из договора, не смогли доказать вручение, отключили электричество и получили встречный иск.

Досудебное урегулирование в коммерции ценнее суда. Арендатор, который перестал платить, чаще всего уже принял решение уходить, и его интерес - уйти с депозитом и без долгов. Интерес арендодателя - вернуть помещение быстро и в состоянии, в котором его можно сдать снова, и получить максимум из депозита и долга. На этом пересечении договариваются за неделю то, что суд решает год.

Чего делать нельзя ни в квартире, ни в помещении

• Менять замки и выносить вещи. Пока договор не прекращён и помещение не возвращено, у арендатора есть право владения. Самовольное выселение - самоуправство, и добросовестный арендодатель превращается в ответчика.
• Отключать электричество, воду, отопление. Для управляющей компании это уголовная статья, для собственника - злоупотребление правом с риском взыскания убытков арендатора: испорченный товар, остановленная касса, сорванные поставки. Один из наших арендаторов получил отключение света от управляющей компании дома по звонку постороннего лица, без предупреждения и без долга - готовили претензию к УК со ссылкой на уголовную норму.
• Удерживать имущество арендатора до расчёта. Удержание допустимо только в отношении вещи, которая оказалась у арендодателя законно после прекращения договора, а не в результате захвата помещения. Товар в подсобке со специальным статусом - алкоголь, лекарства - вообще трогать нельзя.
• Договариваться в мессенджерах. Договорённость о выезде «в ватсапе» суд не примет как соглашение о расторжении. Соглашение и акт - на бумаге, с подписями.
• Ждать. Каждый месяц без действий - минус месяц аренды, который потом взыскивается годами.

Обеспечительный платёж и акт возврата

Обеспечительный платёж засчитывается в счёт исполнения обязательства, которое он обеспечивает: долг по аренде, неустойка, ущерб помещению - если это предусмотрено договором. Возвращать его при долге не нужно, нужно направить арендатору письменный расчёт зачёта. Если депозита не хватает, остаток взыскивается. Если депозит больше долга и ущерба, разница возвращается, и требовать её арендатор вправе.

Акт возврата помещения - момент, с которого прекращается начисление платы за пользование. Здесь важная позиция Верховного суда: отсутствие подписанного акта само по себе не означает, что арендатор продолжает владеть помещением. Если арендатор фактически освободил объект и вы это знаете, начислять аренду «до подписания акта» не получится. Поэтому при выезде арендатора фиксируйте состояние помещения сами: осмотр с двумя свидетелями, фото, видео, опись, письмо арендатору с предложением подписать акт в конкретную дату. Уклоняется - составляйте односторонний акт с отметкой об уклонении.

Уведомления: только так, как примет суд

Предупреждение об оплате, уведомление об отказе от договора, требование освободить помещение, расчёт зачёта депозита - всё направляется Почтой России ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора, а для юрлица - по адресу из ЕГРЮЛ, и дублируется на электронную почту из договора. Переписка в мессенджерах доказательством направления не считается, нотариальное заверение скриншотов стоит денег и почти ничего не даёт. Юридически значимое сообщение считается доставленным, если поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или он с ним не ознакомился, - поэтому возврат письма «за истечением срока хранения» работает на вас, а не на арендатора.

Что должно быть в договоре, чтобы этой статьи вам не понадобилось

Для квартиры: срок до года, чтобы работало правило двух просрочек; обеспечительный платёж с прямым указанием, что он засчитывается в счёт долга и ущерба; платежи только от нанимателя на счёт наймодателя; порядок возврата с актом; запрет передачи квартиры третьим лицам; электронный адрес для уведомлений. Договор найма на одной странице из интернета этих пунктов не содержит.

Для помещения: право арендодателя на односторонний отказ при просрочке с коротким сроком уведомления; неустойка за каждый день просрочки; депозит в размере не меньше двух месяцев с правом зачёта; обязанность вернуть помещение по акту в состоянии не хуже принятого с учётом нормального износа; ответственность арендатора за перепланировку, пожарную и санитарную безопасность; адреса для уведомлений и условие, что уведомление считается полученным на шестой день после отправки. Договор под конкретный объект и конкретного арендатора стоит от пятидесяти тысяч и окупается первым же спором.

Нормы приведены по статьям 165.1, 359, 381.1, 450.1, 619, 622, 687 Гражданского кодекса в редакции на сентябрь 2026 года, позиция об акте возврата - по практике Верховного суда. Условия конкретного договора могут менять порядок - перед действиями сверяйте договор или спросите меня.

Порядок действий по шагам

1. Прочитать договор: срок, основания и порядок расторжения, депозит, адреса для уведомлений. Для квартиры - найм на срок до года или больше; для помещения - есть ли односторонний отказ.
2. Зафиксировать долг: расчёт по месяцам, выписки по счёту, отсутствие платежей от стороны договора.
3. Направить письменное предупреждение об оплате в разумный срок Почтой России с описью и на электронную почту из договора.
4. Параллельно предложить соглашение о расторжении с датой выезда, актом возврата и расчётом по депозиту. Большинство споров заканчивается здесь.
5. Если срок истёк без оплаты: для помещения с односторонним отказом - уведомление об отказе; для квартиры и для помещения без такого пункта - иск о расторжении и выселении с взысканием долга.
6. При выезде - осмотр с фиксацией, акт возврата или односторонний акт при уклонении, расчёт зачёта депозита письменно.
7. Взыскание остатка долга, неустойки и платы за фактическое пользование через суд, исполнительный лист приставам.

Если арендатор перестал платить или требует депозит назад, - пришлите договор и ситуацию. Первичный разбор бесплатный: скажу, какой у вас сценарий, что направить арендатору первым письмом и когда можно обойтись без суда.

Частые вопросы