Две строки договора аренды, которые съедают доходность: НДС при смене собственника и индексация

Статья для инвестора, который покупает или уже купил арендный бизнес. Кейс из совместной практики с брокером Мариной Чернявской (GART). Общая проверка объекта перед покупкой разобрана в статье «9 вещей, которых не видно в объявлении», здесь только две строки договора, которые чаще всего стоят денег.

Как выглядел кейс

Нежилое помещение с действующим договором аренды, арендатор - федеральная сеть. Предыдущие собственники применяли общую систему налогообложения и выставляли аренду с НДС 20%. Новый собственник - на упрощёнке 6%. Договор аренды при переходе права не меняется, это норма Гражданского кодекса, арендатор продолжает платить новому собственнику на прежних условиях.

Условия оказались вот какими. В договоре был пункт о смене налогового режима: при переходе арендодателя с общей системы на упрощённую постоянная часть арендной платы соответствует сумме, указанной в приложении, до уплаты НДС. Открываем приложение: «постоянная арендная плата составляет 100 рублей, в том числе НДС». Не «90 рублей, кроме того НДС 10 рублей», а «100 в том числе». Арендатор прочитал это так: раз НДС больше нет, платим 100 минус 20%. Собственник прочитал так: цена 100, НДС был внутри неё, теперь его нет, цена осталась 100. Разница - пятая часть арендного потока на весь срок договора.

Три формулировки цены и что они значат

В договорах аренды коммерческой недвижимости цена пишется одним из трёх способов, и от способа зависит, кто теряет деньги при смене режима.

«Кроме того НДС». Арендная плата 90, плюс НДС по ставке, действующей на дату платежа. Если арендодатель перестал быть плательщиком НДС, арендатор платит 90. Если стал - 90 плюс налог. Самая честная конструкция для обеих сторон: цена аренды отделена от налога.

«В том числе НДС». Арендная плата 100, налог внутри. При переходе арендодателя на упрощёнку арендная плата остаётся 100, потому что в договоре стоит именно эта сумма, а НДС был её составной частью. Арендатор теряет вычет, но его расход не меняется. Именно так суды читают эту формулировку, и в нашем случае она работала на собственника.

Прямое условие о пересчёте. «При переходе арендодателя на упрощённую систему постоянная часть арендной платы уменьшается на сумму НДС». Такие договоры существуют, сети их любят, и если вы купили объект с таким пунктом, аренда законно падает на ставку налога. Это не спор, это цена, которую вы должны были увидеть до сделки и вычесть из стоимости объекта.

Что говорит Верховный суд и почему договор важнее

Общая позиция судов: изменение налогового режима одной из сторон в течение срока договора само по себе не изменяет размер арендной платы, если стороны не договорились об ином. Арендодатель вправе перейти с общей системы на упрощённую и обратно, цена договора от этого не двигается. Верховный суд подтверждал это в споре 2023 года, где арендатор пытался платить меньше после перехода арендодателя на упрощёнку. Логика простая: цена - это условие договора, налог - это отношения стороны с бюджетом, одно не переписывает другое автоматически.

Но «если не договорились об ином» - ключевые слова. Договор с прямым условием о пересчёте отменяет общую позицию, и суд применит договор. Поэтому в кейсе мы сначала прочитали пункт и приложение, потом искали практику, и только убедившись, что формулировка «в том числе НДС» без условия о пересчёте работает на собственника, направили арендатору письмо с расчётом и ссылкой на позицию суда.

2026 год: НДС 22% и упрощенцы-плательщики

Два изменения делают эту строку договора ещё дороже. С 2026 года ставка НДС 22%, и все конструкции «кроме того НДС» и условия о пересчёте теперь стоят не пятую часть арендного потока, а больше. В свежих договорах, которые мы видим при покупке, уже фигурирует уменьшение аренды на 22% при переходе арендодателя на упрощёнку.

Второе: с 2025 года упрощенцы с выручкой выше установленного порога стали плательщиками НДС по пониженным или общим ставкам, и порог снижается. Собственник нескольких помещений на упрощёнке может оказаться плательщиком НДС, не меняя режима, и тогда вопрос «кто платит налог» встаёт уже перед ним самим. Если в договоре «в том числе НДС», арендодатель отдаст налог из своей цены. Если «кроме того НДС», выставит сверху, и арендатор на общей системе примет его к вычету без потерь, а арендатор на упрощёнке получит рост расхода и повод для переговоров.

Что делать до покупки

• Запросить договор аренды со всеми приложениями и дополнительными соглашениями, а не «основные условия» от брокера. Прочитать пункт о налоговом режиме и приложение с цифрой вместе.
• Если в договоре условие о пересчёте на сумму НДС, а вы на упрощёнке - считать доходность от суммы за минусом налога и предлагать цену объекта от неё. Продавец на общей системе продаёт вам поток, которого у вас не будет.
• Если формулировка «в том числе НДС» без пересчёта - понимать, что арендатор всё равно попробует платить меньше, и заложить в план первый месяц переговоров.
• Лучший вариант: подписать с арендатором дополнительное соглашение о цене «без НДС, налог не начисляется» до перехода права, сделав это условием сделки с продавцом. Продавец заинтересован в продаже больше, чем арендатор в споре.
• Выбрать налоговый режим покупателя под этот договор, а не наоборот: иногда покупка на юрлицо с общей системой сохраняет арендатору вычет и снимает вопрос, но добавляет свои налоги. Это считается в финансовой модели, не на глаз.

Что делать, если аренда уже пришла минус НДС

В кейсе арендатор в ответ на письмо с расчётом пообещал суд. Мы напомнили, что условия договора на этот момент нарушает он, и что недоплату арендодатель вправе покрыть из обеспечительного платежа, а затем предложили переговоры. Особенность работы с крупными сетями: договоры у них ведут менеджеры, юристы подключаются, когда конфликт уже созрел, поэтому переговоры идут медленно и требуют письменной фиксации каждого шага. Итогом стала встреча с юристами сети и согласование позиции без суда.

Алгоритм такой. Претензия со ссылкой на пункты договора и приложение, с расчётом недоплаты и указанием на позицию судов. Уведомление о зачёте недоплаты из обеспечительного платежа, если договор это допускает, и требование восполнить депозит. Предложение переговоров с участием юристов арендатора, а не менеджеров. Суд - в последнюю очередь: девяносто девять процентов таких споров решаются в пользу арендодателя, но суд с сетью означает испорченные отношения с арендатором, которого потом придётся заменять.

Вторая строка: индексация условная и безусловная

Новые инвесторы, пришедшие в коммерцию из жилья, первым делом спрашивают про индексацию. Это второстепенный показатель, но и его надо читать правильно.

Индексация бывает безусловная - арендодатель повышает ставку в одностороннем порядке на согласованный процент, и условная - «по соглашению сторон». Вторая означает, что индексации нет: арендатор откажется, а вы не пойдёте в суд за пять процентов, рискуя потерять арендатора и получить простой. Повышать арендную плату можно не чаще одного раза в год, если договором не установлено иное, на практике - со второго года аренды. Десять лет назад безусловная индексация в пять процентов была нормой у всех сетей и закладывалась в финансовую модель. Сейчас у федеральных сетей её почти нет, она осталась у арендаторов-предпринимателей и небольших компаний.

Отсюда правило при покупке: цену объекта считать от текущего платежа, а не от «через полгода будет индексация». Продавцы регулярно закладывают в цену будущее повышение ставки, которого может не случиться: во всех договорах есть внесудебное расторжение за один-два месяца, и арендатор скорее напишет письмо о снижении ставки, чем согласится на повышение. Такие письма в 2025 году получили многие собственники.

Процент от оборота и сроки договоров

Процент от товарооборота сохранился у продуктовых сетей, но упал с 6-7% до 1,5-3%, и в финансовую модель его закладывать как гарантированный доход нельзя. Сроки договоров, наоборот, выросли с 5-7 до 10-15 лет: сети фиксируют условия надолго, оставляя себе право выхода по уведомлению. Долгосрочный договор с правом расторжения за два месяца - это двухмесячный договор с точки зрения риска и десятилетний с точки зрения ваших обязательств. Считайте его так.

Нормы приведены по статьям 381.1, 614, 617 Гражданского кодекса и главам 21 и 26.2 Налогового кодекса в редакции на сентябрь 2026 года. Позиция о неизменности цены при смене налогового режима - по практике Верховного суда 2023 года. Ставки, пороги и практика меняются - перед сделкой сверяйте текущую редакцию или спросите меня.

Порядок действий по шагам

1. До аванса получить договор аренды с приложениями и допсоглашениями. Найти пункт о налоговом режиме и приложение с цифрой, прочитать вместе.
2. Определить формулировку: «кроме того НДС», «в том числе НДС» или прямой пересчёт. Пересчитать доходность под свой режим.
3. Проверить индексацию: безусловная или по соглашению, с какого года, какой процент. Условную в модель не закладывать.
4. Проверить процент от оборота, срок договора и условия выхода арендатора. Считать риск по сроку уведомления, а не по сроку договора.
5. Подписать с арендатором допсоглашение о цене без НДС как условие сделки, либо снизить цену объекта на потерю.
6. После перехода права уведомить арендатора о новом собственнике и реквизитах письменно, Почтой России с описью и на электронный адрес из договора.
7. При недоплате - претензия, зачёт из депозита, переговоры с юристами арендатора, суд последним.

Если вы выбираете объект или уже получили первый платёж «минус НДС» - пришлите договор аренды. Первый разбор бесплатный: скажу, какая у вас формулировка, сколько она стоит и что с этим делать.

Частые вопросы