Юрист по аренде коммерческой недвижимости в Москве

Что я проверяю в договоре аренды нежилого помещения

Сетевой арендатор обычно приходит со своим шаблоном, частный - с договором из интернета. В обоих случаях я читаю договор вместе со всеми приложениями и считаю, что будет с деньгами через год, три и пять лет.

• Цена и НДС. Формулировка в самом договоре и в приложении с цифрой: они часто расходятся.
• Индексация. Безусловная или «по соглашению сторон», с какого года, на какой процент.
• Обеспечительный платёж. Размер, право зачёта в счёт долга и неустойки, обязанность арендатора восполнить депозит.
• Односторонний отказ. У кого он есть, при каких нарушениях, за какой срок уведомления. У сетевых операторов стандартное условие - выход с уведомлением за 1-3 месяца, и «договор на 10 лет» превращается в договор на три месяца.
• Ремонт и перепланировка. Что арендатор вправе менять, кто согласовывает и платит, кто возмещает расходы, если претензии придут собственнику.
• Возврат помещения. Акт, состояние с учётом нормального износа, адреса для уведомлений и день, когда уведомление считается полученным.

Инвестору, который покупает помещение с арендатором: договор аренды переходит к нему вместе с помещением, смена собственника не основание менять или расторгать его (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Каждую строку вы покупаете как есть, поэтому договор читается до задатка. Полная проверка объекта - на странице проверка арендного бизнеса и в статье как проверить арендный бизнес перед покупкой. Если вместо договора у продавца пока предварительный договор аренды или письмо сети о намерениях, это ещё не арендная плата: разбор в статье ГАБ на бумаге.

НДС в аренде: «в том числе» или «кроме того»

Если в договоре аренды не сказано, что цена указана без НДС, налог считается включённым в цену, пока иное не следует из договора и обстоятельств его заключения: так разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 17 постановления от 30.05.2014 № 33. Формулировка цены решает, кто теряет деньги при смене налогового режима. «Кроме того НДС» отделяет цену от налога: арендодатель перестал платить НДС - арендатор платит цену без надбавки. «В том числе НДС» фиксирует сумму: собственник перешёл на упрощёнку, а арендная плата осталась прежней, потому что налог был её частью. Прямое условие о пересчёте уменьшает плату на сумму налога, и это законно. С 2026 года общая ставка НДС 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ), так что каждая из этих строк стоит дороже. Упрощёнка тоже не гарантирует жизни без НДС: от налога освобождён собственник, чьи доходы за прошлый год не превысили 20 млн рублей для 2025-2028 годов (п. 1 ст. 145 НК РФ).

Первым смену режима замечает арендатор: платёж приходит меньше на сумму налога. Один такой спор с федеральной сетью мы закрыли без суда - претензия с расчётом, затем встреча с юристами сети. Подробно в статье НДС и индексация в договоре аренды.

Индексация арендной платы

Менять арендную плату можно не чаще раза в год, если договором не установлено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Права повышать ставку эта норма сама не даёт: размер платы меняется по соглашению сторон или по механизму, который записан в договоре.

Индексация бывает безусловная и условная. Безусловная - арендодатель сам повышает ставку на согласованный процент, уведомив арендатора. Условная - «по соглашению сторон», и на практике это значит, что индексации нет: арендатор откажется, а в суд за пять процентов никто не пойдёт, рискуя простоем.

У федеральных сетей безусловная индексация сейчас встречается редко. Её отсутствие я закладываю в расчёт доходности, а в переговорах ищу замену, которую сеть подпишет.

Обеспечительный платёж, долг и расторжение

Обеспечительный платёж закрывает долг без суда, если договор предусматривает зачёт (ст. 381.1 ГК РФ). При просрочке я направляю арендатору расчёт зачёта и требование восполнить депозит, остаток долга взыскивается отдельно. В договоре закладываю депозит не меньше двух месяцев аренды с правом зачёта в счёт долга, неустойки и ущерба.

Договор с правом одностороннего отказа при просрочке прекращается уведомлением (ст. 450.1 ГК РФ). Без такого пункта остаётся досрочное расторжение через суд по ст. 619 ГК РФ: плата не внесена больше двух раз подряд, и перед иском арендатору направлено письменное предупреждение. Дальше возврат помещения по акту (ст. 622 ГК РФ), взыскание долга и платы за фактическое пользование.

Менять замки, отключать свет и удерживать товар нельзя даже при долге: собственник из пострадавшего превращается в ответчика. Порядок по шагам - на странице выселение арендатора и взыскание долга.

Переговоры с сетевым арендатором

С сетью всё то же самое идёт медленнее. Договоры у сетей ведут менеджеры, юристы подключаются, когда конфликт уже созрел. Поэтому каждый шаг я фиксирую письменно и добиваюсь разговора с юристами арендатора. Так спор закрывается быстрее суда, и арендатор, который платит, остаётся в помещении.

Ремонт и перепланировка арендатором: риск на собственнике

За перепланировку, которую сделал арендатор, перед Мосжилинспекцией и судом отвечает собственник помещения. Нормы Жилищного кодекса о перепланировке с 2019 года распространяются и на нежилые помещения в многоквартирных домах, а договор аренды инспекцию не интересует. Иск МЖИ требует вернуть помещение к техпаспорту. Если решение не исполнено, инспекция вправе просить суд о продаже помещения с публичных торгов. Пока предписание висит, помещение трудно продать или заложить, а сетевой арендатор уходит при первой проверке.

Взыскать расходы с арендатора можно, если договор даёт основание. Поэтому в договор я пишу:

• запрет любых изменений без письменного согласия арендодателя;
• обязанность арендатора за свой счёт согласовать перепланировку или вернуть помещение в прежнее состояние;
• неустойку и право арендодателя на досрочное расторжение за самовольные работы;
• обязанность возместить штрафы и расходы на согласование и демонтаж, если претензии предъявят собственнику.

Как такое дело выглядит в суде - на странице перепланировка и иск МЖИ.

Как я работаю и что вы получаете

Я финансовый юрист, судебная практика с 2009 года: арбитраж, банкротство, налоговые споры, до этого аудит и МСФО. Не адвокат и не риелтор. Работаю сама, договор с клиентом заключает ООО «Вейлекс».

• Бесплатный разбор. Присылаете договор, проект арендатора или предложение сети. В течение дня отвечаю, какие пункты работают против вас и что из этого можно изменить.
• Договор или заключение. Составляю договор под ваше помещение и арендатора или пишу заключение с правками и протоколом разногласий. Для инвестора - с расчётом, сколько аренды останется после налогов.
• Переговоры и сопровождение. Письма арендатору, переговоры с юристами сети, претензии, зачёт депозита, односторонний отказ, возврат помещения по акту.

Стоимость фиксирую в договоре после бесплатного разбора, когда понятен объём. На выходе у вас договор, в котором цена, НДС, индексация и депозит записаны так, как вы считали доходность, и готовые уведомления на случай, если арендатор перестанет платить.