Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой

Стандартный пакет: 100 000 ₽

Подходит, если помещение продаёт собственник, который его и покупал, здание не делили, земля и управление без особенностей. Цена фиксированная и не меняется по ходу.

Проверка

• Выписки ЕГРН об объекте и о переходе прав: собственники, основания, обременения, аресты, запреты.
• Цепочка переходов права на помещение, основание права текущего продавца.
• Продавец: банкротство в ЕФРСБ, дела в арбитраже и судах общей юрисдикции, исполнительные производства, паспорт, доверенность, если продаёт представитель, семейный статус и согласие супруга для ИП и физлиц, полномочия директора и корпоративные одобрения для юрлиц.
• Техническая документация помещения: технический план, экспликация, соответствие фактической планировке.
• Долги за коммунальные услуги и взносы, справка от УК.
• Проект ДКП и договор бронирования: что продавец предлагает и чем это грозит.

Сопровождение

• Письменное заключение: риски с оценкой каждого, что запросить дополнительно, какие условия записать в договор, вывод брать или не брать.
• Правки в ДКП и АПП с моей стороны и переговоры с продавцом по условиям, до двух раундов.
• Расчёты через аккредитив или депозит нотариуса, деньги продавцу после регистрации.
• Подача на регистрацию и контроль до выписки ЕГРН на ваше имя.

Оплата: 50% при подписании договора, 50% при выходе на сделку.

Индивидуальный пакет: от 200 000 ₽

Нужен, когда объект сложный или у вас есть свой перечень вопросов. Я составляю перечень работ под ваш объект, называю цену и записываю её в договор. Для части работ привлекаю профильных специалистов: кадастрового инженера, земельного юриста, аудитора. Их работа входит в цену пакета.

Что считается сверх стандарта:

• Раздел здания на помещения. Проверка законности раздела по проектной и кадастровой документации, согласиям и техническому плану раздела. Нужна, если продавец купил здание целиком и продаёт по частям.
• Земля и доступ. Права на земельный участок или долю, аренда у города и её условия, сервитуты, генплан, проезд и общие зоны, основания доступа к помещению.
• ТСН и управляющая компания. Устав, протоколы, смета, тарифы, договор управления, долги и суды ТСН, обязательства, которые переходят к новому собственнику.
• Нестандартная схема сделки. Подписание АПП до регистрации, рассрочка, задаток через третьих лиц, сделка через доверенное лицо продавца: кто несёт риски на каждом этапе, какая конструкция ДКП это закрывает.
• Переговоры с юристами продавца по изменению их типового договора, свыше двух раундов правок.
• Арендатор в помещении. Проверка договора аренды, арендатора и реальной доходности - это отдельная страница: помещение с арендатором.
• Несколько помещений в одном здании или кластере: каждое следующее считается отдельно.

Оплата: 70% при подписании договора, 30% при выходе на сделку. Если по итогам проверки вы отказываетесь от покупки, 30% не оплачиваются.

Сравнение пакетов

Как выбрать пакет

Пришлите адрес или ссылку на объект и список документов, которые у вас уже есть. В течение дня отвечу, что видно по открытым реестрам, и скажу, хватит ли стандартного пакета или нужен индивидуальный. Если нужен индивидуальный, пришлю перечень работ и цену до договора.

Этапы и сроки

• Разбор, бесплатно. Адрес, ссылка на объявление или на объект, список документов на руках. Ответ в течение дня.
• Договор. Пакет, перечень работ, цена и сроки записаны в договоре с ООО «Вейлекс». Условия называются до начала работы и не меняются по ходу.
• Проверка. Запрашиваю недостающие документы у продавца, проверяю по реестрам, судам и документам. 1-3 рабочих дня после получения документов.
• Заключение. Письменно, с разбором по телефону или в мессенджере. Остаётся у вас в любом случае.
• Сделка. Правки договора, переговоры, расчёты, регистрация, передача помещения. Подробнее о том, как веду сделку, - на странице сопровождение сделки.