Статья для собственника нежилого помещения, апартаментов, машиноместа или участка, который собирается продавать. Про налог с продажи квартиры - отдельный разбор, про доходность и налоги при покупке арендного бизнеса - статья о НДС и индексации. Материал опирается на совместную практику с брокером Мариной Чернявской (GART).
Почему у нежилого другие правила
Освобождение от налога по сроку владения написано в кодексе для любой недвижимости, но с одним исключением, которое меняет всё: оно не применяется к имуществу, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности. Для жилых домов, квартир, комнат и дач это исключение снято - их можно сдавать и потом продать без налога по сроку. Для нежилых помещений, зданий, апартаментов, машиномест, кладовок и коммерческих участков исключение работает в полную силу.
Отсюда главная развилка. Нежилой объект, который вы просто держали и не использовали в бизнесе, продаётся с освобождением по сроку владения, как квартира. Нежилой объект, который сдавался в аренду, использовался под свой бизнес или продавался в ряду других объектов, - облагается налогом независимо от того, сколько лет вы им владели. Пять лет, десять, двадцать - неважно.
Срок владения: когда он работает для нежилого
Если объект не использовался в предпринимательской деятельности, общий минимальный срок - пять лет. Три года - если объект получен по наследству или в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты. Правило «единственное жильё - три года» к нежилому не относится, оно написано только для жилых помещений: единственные апартаменты, в которых вы живёте, остаются нежилым помещением с пятилетним сроком.
Типичный случай, где срок работает: машиноместо в своём доме, кладовка, гараж, апартаменты, в которых жила семья и которые никогда не сдавались. Купили, владели больше пяти лет, продали - декларировать нечего. Типичный случай, где срок не работает: те же апартаменты, но два года сдавались через агентство. Дальше об этом.
Сдавали в аренду - освобождения нет
Систематическая сдача нежилого помещения в аренду - предпринимательская деятельность, и налоговая смотрит на неё так независимо от того, регистрировали вы ИП или получали деньги на карту как физлицо. Доказательства у инспекции есть: договоры аренды, зарегистрированные в Росреестре, платежи на счёт, показания арендатора, назначение помещения, уплаченный или не уплаченный НДФЛ с аренды. Как только объект признан используемым в бизнесе, освобождение по сроку владения не применяется, и доход от продажи облагается полностью.
Хуже того: если вы сдавали помещение как физлицо без статуса ИП, при продаже вам откажут и в имущественном вычете - в праве уменьшить доход на расходы на покупку. Вычет по кодексу не предоставляется для имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности. Получается налог со всей цены продажи по ставке 13-15%, без учёта того, сколько вы за объект заплатили. Именно так появляются требования на миллионы после «простой» сделки. Единственная защита от этого - статус ИП с правильным режимом до продажи, а лучше до начала сдачи.
Нежилое помещение, которое сдавалось, продаётся как бизнес-актив, а не как имущество гражданина. Считайте налог по своему режиму: ИП на упрощёнке - со всей суммы по ставке упрощёнки, ОСН - НДС и налог на прибыль или НДФЛ с разницы. Физлицо без ИП, которое сдавало помещение, - худший из вариантов: полная ставка НДФЛ без вычета расходов.
Продажа как физлицо: НДФЛ с разницы или со всей суммы
Есть законный случай продать нежилое как физлицо с вычетом расходов: помещение никогда не сдавалось и не использовалось в бизнесе. Купили, планировали открыть бизнес или сдавать, передумали, помещение стояло закрытым, продаёте. Тогда налоговая база - разница между ценой продажи и подтверждёнными расходами: цена покупки, вознаграждение брокера, расходы на приведение объекта в порядок, которые вы можете подтвердить документами. С разницы платится НДФЛ по действующей ставке. Если владели дольше минимального срока - налога нет вовсе.
Если продаёте ниже кадастровой стоимости, база для НДФЛ считается не меньше 70% кадастра. Занижать цену в договоре бессмысленно: инспекция посчитает от кадастра, а покупатель потом получит проблемы с вычетом и с доказыванием реальной цены в суде.
Продажа как ИП: УСН, ОСН и НДС 22%
ИП на упрощёнке «доходы». Налог со всей цены продажи по ставке упрощёнки, расходы на покупку не учитываются. Для объекта, купленного дорого и проданного чуть дороже, это болезненно: платите не с прибыли, а с оборота. Дополнительно с 2025 года упрощенцы с выручкой выше установленного порога стали плательщиками НДС, и продажа помещения за десятки миллионов сама по себе способна перебросить вас через порог в год продажи. Порог снижается, следите за ним при планировании.
ИП на упрощёнке «доходы минус расходы». Расходы на приобретение основных средств учитываются по своим правилам, и при продаже объекта раньше установленного срока после учёта расходов базу пересчитывают. Считать нужно заранее, с бухгалтером, а не в день сделки.
Общая система. Продажа нежилого помещения - облагаемая НДС операция, с 2026 года по ставке 22%. Покупатель на общей системе возьмёт налог к вычету и заплатит цену с НДС спокойно, покупатель-физлицо или упрощенец - нет, и для него ваша цена на 22% выше конкурентов. Земля НДС не облагается, при продаже здания с участком выделяйте стоимость участка отдельно. Плюс налог на прибыль или НДФЛ с разницы между ценой и остаточной стоимостью.
Выбор режима нужно делать до покупки объекта и не менять перед продажей: смена режима в год продажи вызывает вопросы инспекции и не всегда даёт результат, на который рассчитывали.
Апартаменты: нежилое со всеми последствиями
В выписке ЕГРН у апартаментов написано «нежилое помещение», и налоговая читает именно это, а не рекламный буклет. Следствия при продаже: нет правила единственного жилья, минимальный срок пять лет и только при условии, что апартаменты не сдавались. Апартаменты, купленные «под сдачу» и сдававшиеся хотя бы через управляющую компанию комплекса, - объект предпринимательской деятельности, освобождения по сроку нет, при продаже как физлицо без ИП нет и вычета расходов. Об остальных рисках апартаментов - в отдельной статье.
Земля: раздел, объединение, много участков
Земельный участок - тоже недвижимость с теми же правилами о сроке и предпринимательской деятельности, плюс своя специфика. При разделе участка не более чем на два срок владения новыми участками считается с даты приобретения исходного. При разделе на три и больше образуются новые объекты, и срок идёт заново с даты их регистрации. Объединение двух участков или двух квартир создаёт новый объект - срок обнуляется. Выдел долей из квартиры срок не сбивает.
Продажа многих участков одним собственником - это признаки предпринимательской деятельности для инспекции, и тогда налог не НДФЛ с разницы, а по режиму предпринимателя со всей выручки. Практический вывод для владельца большого участка: делить максимум на два и продавать, дальнейшее межевание оставить покупателю. Земля НДС не облагается, этот риск с участков снят.
Дарение близкому и позиция Верховного суда
Доход в виде подаренной недвижимости освобождается от НДФЛ, если даритель и одаряемый - члены семьи или близкие родственники. Инспекция несколько лет пробовала считать иначе для коммерческих объектов: раз помещения сдаются и приносят доход, дарение между родственниками-предпринимателями - это скрытый доход. По одному из таких дел, где мать подарила дочери одиннадцать сдаваемых помещений, доначислили около двух с половиной миллионов. Верховный суд в 2026 году с инспекцией не согласился: льгота связана только с родством, назначение имущества, его использование в бизнесе и статус предпринимателя значения не имеют, а граждане вправе ориентироваться на разъяснения Минфина, которые это подтверждали.
Что это значит практически: передача коммерческого объекта внутри семьи дарением - рабочий инструмент без НДФЛ. Что это не значит: что дарение спасает от налога при последующей продаже. Одаряемый получит объект с трёхлетним минимальным сроком, но если продолжит сдавать помещение, срок ему не поможет по тем же правилам о предпринимательской деятельности. И схемы «подарить перед продажей» инспекция читает как фиктивные.
Налог на имущество: льгота ИП на упрощёнке
Пока владеете, тоже есть что оптимизировать. ИП на упрощёнке освобождены от налога на имущество физлиц по объектам, которые используются в предпринимательской деятельности, - помещение в жилом доме, которое ИП сдаёт в аренду, под этот случай подходит. Исключение - объекты из регионального перечня, налог по которым считается от кадастровой стоимости: торговые и офисные здания и помещения в них, отдельно стоящие коммерческие здания. Многие собственники платят налог годами, не зная, что имеют право не платить.
Льгота применяется по заявлению в инспекцию, а если заявление не подано - по сведениям, которые инспекция получила сама, с периода, когда возникло право. Проверьте свой объект в перечне региона, подайте заявление и запросите перерасчёт за прошлые периоды в пределах срока.
Нормы приведены по статьям 217, 217.1, 220, 214.10, 346.11 и главе 21 Налогового кодекса в редакции на сентябрь 2026 года. Позиция о дарении коммерческой недвижимости - по практике Верховного суда 2026 года. Ставки, пороги и перечни меняются - перед сделкой сверяйте текущую редакцию или спросите меня.
Что сделать до продажи по шагам
- Определить, использовался ли объект в предпринимательской деятельности: договоры аренды, платежи, статус ИП, заявленные ОКВЭД. Если да - освобождения по сроку нет, считаем по режиму.
- Если не использовался - проверить срок владения с учётом основания приобретения, раздела и объединения. Дольше минимального - налога нет, но документы об основании и сроке держать под рукой.
- Собрать подтверждение расходов: договор покупки, платёжные документы, вознаграждение брокера, расходы на объект. Без документов вычета не будет.
- Сверить цену с кадастровой стоимостью: ниже 70% кадастра база считается от кадастра.
- Для ИП - посчитать налог по своему режиму и проверить порог по НДС в год продажи. Для ОСН - выделить землю из цены здания.
- Если объект передаётся в семье - дарение близкому родственнику без НДФЛ, но без иллюзий о последующей продаже.
- Пока владеете - проверить право на льготу по налогу на имущество и подать заявление.
Если вы собираетесь продавать нежилое помещение, апартаменты или участок и не уверены, как посчитают налог, - пришлите историю объекта: как куплен, сдавался ли, на кого оформлен. Первичный расчёт бесплатный, письменно.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог при продаже нежилого помещения после пяти лет владения?
Зависит от того, использовалось ли помещение в предпринимательской деятельности. Если не сдавалось и не использовалось в бизнесе - освобождение по сроку владения применяется, как для квартиры. Если сдавалось в аренду или использовалось под бизнес - освобождения нет независимо от срока, налог платится по режиму продавца.
Какой налог при продаже апартаментов?
Апартаменты - нежилое помещение. Правило единственного жилья не действует, минимальный срок пять лет и только если апартаменты не сдавались. Сдававшиеся апартаменты облагаются налогом полностью, а при продаже как физлицо без ИП - без вычета расходов на покупку.
Можно ли продать нежилое помещение как физлицо и уменьшить налог на расходы?
Да, если помещение никогда не сдавалось и не использовалось в бизнесе: налог считается с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку и содержание. Если помещение сдавалось, вычет расходов не положен и налог считается со всей суммы.
Что выгоднее при продаже: ИП на УСН или физлицо?
ИП на УСН «доходы» платит со всей цены по ставке упрощёнки и может стать плательщиком НДС в год продажи из-за порога выручки. Физлицо без ИП, которое сдавало помещение, платит НДФЛ со всей суммы без вычета. Физлицо, которое не сдавало, платит с разницы или не платит вовсе по сроку. Режим нужно выбирать до покупки объекта, а не перед продажей.
Облагается ли НДС продажа нежилого помещения?
У продавца на общей системе - да, с 2026 года по ставке 22%. Земельные участки НДС не облагаются, при продаже здания с землёй стоимость участка выделяется отдельно. У продавца на упрощёнке НДС возникает, если выручка превысила установленный порог.
Можно ли подарить коммерческую недвижимость родственнику без налога?
Да. Верховный суд в 2026 году подтвердил, что дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ независимо от назначения имущества, его использования в бизнесе и статуса предпринимателя. Но при последующей продаже одаряемым, если он продолжит сдавать помещение, освобождение по сроку не применяется.