Налог при продаже нежилого помещения и апартаментов: когда срок владения не спасает и что спасает

Статья для собственника нежилого помещения, апартаментов, машиноместа или участка, который собирается продавать. Про налог с продажи квартиры - отдельный разбор, про доходность и налоги при покупке арендного бизнеса - статья о НДС и индексации. Материал опирается на совместную практику с брокером Мариной Чернявской (GART).

Почему у нежилого другие правила

Освобождение от налога по сроку владения написано в кодексе для любой недвижимости, но с одним исключением, которое меняет всё: оно не применяется к имуществу, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Для жилых домов, квартир, комнат и дач это исключение снято - их можно сдавать и потом продать без налога по сроку. Для нежилых помещений, зданий, апартаментов, машиномест, кладовок и коммерческих участков исключение работает в полную силу.

Отсюда главная развилка. Нежилой объект, который вы просто держали и не использовали в бизнесе, продаётся с освобождением по сроку владения, как квартира. Нежилой объект, который сдавался в аренду, использовался под свой бизнес или продавался в ряду других объектов, - облагается налогом независимо от того, сколько лет вы им владели. Пять лет, десять, двадцать - неважно.

Срок владения: когда он работает для нежилого

Если объект не использовался в предпринимательской деятельности, общий минимальный срок - пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Три года - если объект получен по наследству или в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты. Правило «единственное жильё - три года» к нежилому не относится, оно написано только для жилых помещений (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ): единственные апартаменты, в которых вы живёте, остаются нежилым помещением с пятилетним сроком.

Типичный случай, где срок работает: машиноместо в своём доме, кладовка, гараж, апартаменты, в которых жила семья и которые никогда не сдавались. Купили, владели больше пяти лет, продали - декларировать нечего. Типичный случай, где срок не работает: те же апартаменты, но два года сдавались через агентство. Дальше об этом.

Сдавали в аренду - освобождение под угрозой

Если нежилое помещение сдавалось в аренду, налоговая может признать это предпринимательской деятельностью, даже если ИП не было и деньги приходили на карту физлица. Для этого инспекции нужно показать систематичность и коммерческую цель: длительный или повторяющийся договор аренды, зарегистрированный в Росреестре, регулярные платежи, показания арендатора, назначение помещения, несколько сдаваемых объектов. Разовая короткая сдача сама по себе бизнесом не считается, но чем дольше и регулярнее объект сдавался, тем выше риск. Если объект признают используемым в бизнесе, освобождение по сроку владения не применяется, и доход от продажи облагается полностью.

Хуже того: если инспекция признает сдачу предпринимательской, а вы сдавали помещение как физлицо без статуса ИП, при продаже вам откажут и в имущественном вычете - в праве уменьшить доход на расходы на покупку. Вычет по кодексу не предоставляется для имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Получается налог со всей цены продажи по ставке 13-15%, без учёта того, сколько вы за объект заплатили. Именно так появляются требования на миллионы после «простой» сделки. Статус ИП освобождения по сроку не возвращает, но позволяет заранее выбрать режим и посчитать налог по нему, а не по худшему сценарию. Решать это лучше до продажи, а ещё лучше до начала сдачи.

Продажа как физлицо: НДФЛ с разницы или со всей суммы

Есть законный случай продать нежилое как физлицо с вычетом расходов: помещение никогда не сдавалось и не использовалось в бизнесе. Купили, планировали открыть бизнес или сдавать, передумали, помещение стояло закрытым, продаёте. Тогда налоговая база - разница между ценой продажи и подтверждёнными расходами: цена покупки, вознаграждение брокера при покупке и другие расходы, связанные именно с приобретением объекта, которые вы можете подтвердить документами (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). С разницы платится НДФЛ по действующей ставке. Если владели дольше минимального срока - налога нет вовсе.

Если продаёте ниже кадастровой стоимости, база для НДФЛ считается не меньше 70% кадастра (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Занижать цену в договоре бессмысленно: инспекция посчитает от кадастра, а покупатель потом получит проблемы с вычетом и с доказыванием реальной цены в суде.

Продажа как ИП: УСН, ОСН и НДС 22%

ИП на упрощёнке «доходы». Налог со всей цены продажи по ставке упрощёнки, расходы на покупку не учитываются. Для объекта, купленного дорого и проданного чуть дороже, это болезненно: платите не с прибыли, а с оборота. Дополнительно с 2025 года упрощенцы с выручкой выше установленного порога стали плательщиками НДС (п. 1 ст. 145 НК РФ), и продажа помещения за десятки миллионов сама по себе способна перебросить вас через порог в год продажи. Порог снижается, следите за ним при планировании.

ИП на упрощёнке «доходы минус расходы». Расходы на приобретение основных средств учитываются по своим правилам, и при продаже объекта раньше установленного срока после учёта расходов базу пересчитывают (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Считать нужно заранее, с бухгалтером, а не в день сделки.

Общая система. Продажа нежилого помещения - облагаемая НДС операция, с 2026 года по ставке 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ). Покупатель на общей системе возьмёт налог к вычету и заплатит цену с НДС спокойно, покупатель-физлицо или упрощенец - нет, и для него ваша цена на 22% выше конкурентов. Земля НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ), при продаже здания с участком выделяйте стоимость участка отдельно. Плюс налог на прибыль или НДФЛ с разницы между ценой и остаточной стоимостью.

Выбор режима нужно делать до покупки объекта и не менять перед продажей: смена режима в год продажи вызывает вопросы инспекции и не всегда даёт результат, на который рассчитывали.

Апартаменты: нежилое со всеми последствиями

В выписке ЕГРН у апартаментов написано «нежилое помещение», и налоговая читает именно это, а не рекламный буклет. Следствия при продаже: нет правила единственного жилья, минимальный срок пять лет, и сдача в аренду ставит освобождение под угрозу. Апартаменты, купленные «под сдачу» и годами сдававшиеся через управляющую компанию комплекса, инспекция с высокой вероятностью признает объектом предпринимательской деятельности: тогда освобождения по сроку нет, а при продаже как физлицо без ИП нет и вычета расходов. Об остальных рисках апартаментов - в отдельной статье.

Земля: раздел, объединение, много участков

Земельный участок - тоже недвижимость с теми же правилами о сроке и предпринимательской деятельности, плюс своя специфика. При разделе участка для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или гаража не более чем на два срок владения новыми участками считается с даты приобретения исходного (абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). При разделе на три и больше, а также при разделе участков другого назначения это правило не действует: образуются новые объекты, и срок идёт заново с даты их регистрации. При объединении таких участков или двух квартир срок не обнуляется, а считается с даты приобретения последнего из объединённых объектов. Раздел квартиры и выдел доли из неё срок не сбивают (абз. 7 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Продажа многих участков одним собственником - это признаки предпринимательской деятельности для инспекции, и тогда налог не НДФЛ с разницы, а по режиму предпринимателя со всей выручки. Практический вывод для владельца большого участка: делить максимум на два и продавать, дальнейшее межевание оставить покупателю. Земля НДС не облагается, этот риск с участков снят.

Дарение близкому и позиция Верховного суда

Доход в виде подаренной недвижимости освобождается от НДФЛ, если даритель и одаряемый - члены семьи или близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Инспекция несколько лет пробовала считать иначе для коммерческих объектов: раз помещения сдаются и приносят доход, дарение между родственниками-предпринимателями - это скрытый доход. По одному из таких дел, где мать подарила дочери одиннадцать сдаваемых помещений, доначислили около двух с половиной миллионов. Верховный суд в 2026 году с инспекцией не согласился: льгота связана только с родством, назначение имущества, его использование в бизнесе и статус предпринимателя значения не имеют, а граждане вправе ориентироваться на разъяснения Минфина, которые это подтверждали.

Что это значит практически: передача коммерческого объекта внутри семьи дарением - рабочий инструмент без НДФЛ. Что это не значит: что дарение спасает от налога при последующей продаже. Одаряемый получит объект с трёхлетним минимальным сроком, но если продолжит сдавать помещение, срок ему не поможет по тем же правилам о предпринимательской деятельности. И схемы «подарить перед продажей» инспекция читает как фиктивные.

Налог на имущество: льгота ИП на упрощёнке

Пока владеете, тоже есть что оптимизировать. ИП на упрощёнке освобождены от налога на имущество физлиц по объектам, которые используются в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ), - помещение в жилом доме, которое ИП сдаёт в аренду, под этот случай подходит. Исключение - объекты из регионального перечня, налог по которым считается от кадастровой стоимости: торговые и офисные здания и помещения в них, отдельно стоящие коммерческие здания. Собственник, который об этом не знает, платит налог годами, хотя имеет право не платить.

Освобождение применяется по заявлению в инспекцию с документами, которые подтверждают использование помещения в предпринимательской деятельности. Проверьте свой объект в перечне региона, подайте заявление и запросите перерасчёт за прошлые периоды в пределах срока.

Нормы приведены по статьям 217, 217.1, 220, 214.10, 346.11 и главе 21 Налогового кодекса в редакции на сентябрь 2026 года. Позиция о дарении коммерческой недвижимости - по практике Верховного суда 2026 года. Ставки, пороги и перечни меняются - перед сделкой сверяйте текущую редакцию или спросите меня.

Что сделать до продажи по шагам

1. Определить, использовался ли объект в предпринимательской деятельности: договоры аренды, платежи, статус ИП, заявленные ОКВЭД. Если да - освобождение по сроку под угрозой, считаем налог и по худшему сценарию, и по режиму.
2. Если не использовался - проверить срок владения с учётом основания приобретения, раздела и объединения. Дольше минимального - налога нет, но документы об основании и сроке держать под рукой.
3. Собрать подтверждение расходов на приобретение: договор покупки, платёжные документы, вознаграждение брокера при покупке. Без документов останется только вычет 250 тысяч рублей.
4. Сверить цену с кадастровой стоимостью: ниже 70% кадастра база считается от кадастра.
5. Для ИП - посчитать налог по своему режиму и проверить порог по НДС в год продажи. Для ОСН - выделить землю из цены здания.
6. Если объект передаётся в семье - дарение близкому родственнику без НДФЛ, но без иллюзий о последующей продаже.
7. Пока владеете - проверить право на льготу по налогу на имущество и подать заявление.

Если вы собираетесь продавать нежилое помещение, апартаменты или участок и не уверены, как посчитают налог, - пришлите историю объекта: как куплен, сдавался ли, на кого оформлен. Первичный расчёт бесплатный, письменно.