Проверка и заключение
Вы присылаете адрес или ссылку на лот. Я проверяю объект и собственника по реестрам и судам и даю письменно: дефект, снимается или нет, стоимость снятия, честная цена.
Проблемные объекты Москвы · для покупателя и продавца
Куплю или продам за вас объект, который рынок боится: доля, залог, арест, наследство, торги
Квартира с обременением, в залоге у банка, с арестом или долгами, доля в квартире, наследственный объект, лот на торгах по банкротству. Риелтор от такого отказывается, выкупная компания предлагает половину цены. Я финансовый юрист: дефект для меня не причина отказа, а предмет работы и источник дисконта.
20 лет в арбитраже
Банкротство · ипотека · споры
Что рынок называет «проблемой»
Семь дефектов, из-за которых объект не продаётся или продаётся за полцены
Каждый из них снимается или закладывается в цену. Вопрос только в том, кто это делает и за чей счёт.
- 01
Доля в квартире. Преимущественное право сособственников, нотариус, опека при детях. Покупатели боятся соседей, продавцы получают предложения от выкупщиков по 30-50% от расчётной цены.
- 02
Залог у банка. Продать можно только с согласия банка или через погашение долга деньгами покупателя. Неправильная последовательность расчётов - и покупатель остаётся без денег и без квартиры.
- 03
Арест и запрет регистрационных действий. Приставы, суды, налоговая. Сделка невозможна, пока арест не снят, - а снимать его нужно уметь.
- 04
Долги по ЖКУ и капремонту. Долги за коммуналку остаются за старым собственником, взносы на капремонт переходят к новому. Покупатели путают одно с другим и уходят.
- 05
Наследство. Свежее свидетельство, возможные наследники, которых «не было», завещание против закона. Банки неохотно кредитуют, покупатели просят скидку за страх.
- 06
Банкротство продавца или его бывшего. Сделку могут оспорить в деле о банкротстве в течение трёх лет. Это главный риск вторички, и его почти никто не проверяет.
- 07
Торги по банкротству и залоговое имущество банков. Дисконт есть, но и прописанные жильцы, оспаривание торгов, невозможность посмотреть объект и 30 дней на оплату тоже есть.
Честно: дефект не всегда снимается. Иногда правильный ответ - продать с дефектом, но по цене, которая учитывает его, а не страх покупателя. Разницу между этими двумя цифрами и забирают выкупные компании. Я оставляю её вам.
Суть
Рынок дисконтирует страх. Юрист дисконтирует только реальный риск. Между ними - ваши деньги.
Покупателю
Объект с дефектом - единственный законный способ купить в Москве дешевле рынка
Квартира с торгов, залоговая от банка, доля с последующим выкупом остатка, наследственная квартира со скидкой «за страх». Дисконт настоящий, если дефект правильно оценён и снят до того, как стал вашим.
- ·
Подбираю объекты на торгах, у банков и у собственников, которым «никто не берётся».
- ·
Проверяю до задатка: ЕГРН, суды, банкротство, жильцы, положение о торгах, документы управляющего.
- ·
Считаю реальную цену: рыночная минус стоимость снятия дефекта минус запас на риск.
- ·
Веду сделку: расчёты с банком или площадкой, снятие обременения, регистрация, выселение по закону, если нужно.
Проверка проблемного объекта
до задатка
- ЕГРН: обременения, аресты, запреты, история переходов
- ЕФРСБ, kad.arbitr, ФССП: банкротство и долги собственника и его супруга
- Права супругов, несовершеннолетних, отказников от приватизации
- Для торгов: положение о продаже, отчёт об оценке, публикации, зарегистрированные лица
- Для залога: остаток долга, согласие банка, схема расчётов
- Для наследства: круг наследников, сроки, завещание, споры
Результат - письменное заключение: что за дефект, снимается ли, сколько стоит снять и какая цена честная.
Продавцу
Ваш объект «не продаётся»? Он продаётся. Просто не риелтором
Если квартира в залоге, под арестом, с долгами, если вы продаёте долю или наследство, риелтор ставит объявление и ждёт. Покупатели читают «обременение» и уходят. Через полгода вам звонит выкупная компания.
Я делаю наоборот: сначала снимаю дефект или упаковываю его в понятную для покупателя схему, потом продаю. Согласие банка, снятие ареста, извещение сособственников, опека, погашение долга из денег покупателя через аккредитив - это юридическая работа, и делать её должен юрист.
2
пути: снять дефект и продать по рынку или продать с дефектом по честной цене
1
договор с ООО «Вейлекс», где записано, что именно я делаю и за что отвечаю
0
рублей за первичную проверку: заключение остаётся у вас, даже если продавать решите не со мной
Как я работаю
Три шага - от дефекта до регистрации
План и фиксация условий
Договор с ООО «Вейлекс»: что делаю, в какой срок, сколько это стоит и что будет, если результат не достигнут. Без скрытых процентов и «доплат по ходу».
Снятие дефекта и сделка
Банк, приставы, суд, нотариус, опека, площадка торгов - по ситуации. Затем сделка: договор, безопасные расчёты, регистрация в Росреестре, передача объекта.
До договора, а не после
Вопросы, которые задают перед звонком
Подробные разборы по каждому дефекту - в блоге: торги по банкротству, квартира в залоге у банка, доля в квартире, 12 рисков оспаривания.
Чем это отличается от срочного выкупа?
Выкупные компании берут объект с дисконтом 20-40% и зарабатывают на нём сами. Я не покупаю ваш объект, а продаю его на рынок после снятия дефекта или с честной ценой за дефект. Разница в цене остаётся у вас, я получаю вознаграждение по договору.
Какие объекты вы не берёте?
Объекты, где дефект нельзя снять или он не отражён в цене: например, доля в квартире с враждебными сособственниками, которую продавец хочет продать по цене целой квартиры. И объекты с признаками мошенничества. Об этом говорю после первичной проверки, до договора.
Сколько стоит ваша работа?
Зависит от объекта и от того, что нужно сделать до сделки: снять арест, договориться с банком, пройти опеку. Сумму и порядок оплаты называю после первичной проверки и фиксирую в договоре с ООО «Вейлекс». Первичная проверка объекта бесплатна.
Вы работаете с покупателями или с продавцами?
С обеими сторонами, но не в одной сделке. Покупателю подбираю и проверяю объект с дефектом, чтобы взять его с дисконтом и без сюрпризов. Продавцу помогаю продать объект, который «не продаётся», по цене выше выкупной.
Можно ли купить квартиру с торгов в ипотеку?
Сложно, но в ряде случаев возможно: некоторые банки кредитуют покупку на торгах при условии, что вы вносите задаток и первый взнос своими деньгами, а расчёт с площадкой укладывается в срок оплаты. Разбираю вариант под конкретный лот в статье о торгах и на консультации.
Что вы проверяете в первую очередь?
Основание и цепочку переходов права, обременения и аресты в ЕГРН, банкротство и долги собственника, права супругов и несовершеннолетних, историю судов по объекту. Для торгов дополнительно: положение о торгах, документы конкурсного управляющего, зарегистрированных жильцов.
Следующий шаг
Пришлите адрес или ссылку на лот - проверю бесплатно
Отвечу лично в течение дня. Вы получите письменное заключение: что за дефект, снимается ли, сколько стоит снять и какая цена у объекта честная. Это останется у вас, даже если дальше пойдёте без меня.
20 лет я веду арбитражные дела, в том числе банкротные. Репутация мне дороже одной сделки, поэтому если дефект не снимается, скажу сразу.
Написать напрямую
Отвечаю сама, без менеджеров. Напишите «проверка» и адрес объекта или ссылку на лот.
Написать в TelegramОтметьте согласие - и кнопки Telegram и MAX станут активны. Телефон работает и без него.
Первичная проверка ни к чему не обязывает.