Покупка квартиры у застройщика: как происходит и какие риски
Новостройки в Москве и области. Проверяю застройщика, дом и договор до внесения брони и сопровождаю сделку до регистрации права.
Когда вы покупаете у застройщика, сделку ведёт его юрист, и договор написан в интересах застройщика. Менеджер говорит «договор типовой, его не меняют». Это не так: меняют, если знать, какие пункты просить.
Я проверяю застройщика, дом и договор до внесения брони и сопровождаю сделку до регистрации права. Первый разбор бесплатный: присылаете название ЖК, в течение дня говорю, стоит ли идти дальше.
Автор: Оксана Присяжная, юрист по недвижимости · обновлено
Как происходит покупка квартиры у застройщика
Порядок одинаковый у всех крупных застройщиков Москвы, отличаются детали.
1. Бронь. Выбираете квартиру, вносите плату за бронь. Смотрите, возвратная она или нет и засчитывается ли в цену. Невозвратная бронь без подписанного договора - уже первый пункт для торга.
2. Договор. В строящемся доме - договор участия в долевом строительстве (ДДУ). В сданном доме, где застройщик уже оформил собственность, - договор купли-продажи (ДКП). Предварительный договор, договор бронирования с оплатой цены, «инвестиционный договор» на строящийся дом - схемы в обход закона, с ними не работаю.
3. Регистрация. ДДУ регистрируется в Росреестре и считается заключённым только с момента регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Платить до регистрации нельзя: цена по ДДУ вносится после регистрации договора (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
4. Оплата. По ДДУ деньги идут на счёт эскроу в банке, застройщик получит их после ввода дома. По ДКП - застройщику напрямую, поэтому расчёт только после регистрации вашего права, через аккредитив.
5. Передача. После ввода дома застройщик зовёт на приёмку. Подписываете акт или фиксируете недостатки. Если уклоняться от приёмки, через два месяца после срока передачи по договору застройщик вправе составить односторонний акт (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
6. Право собственности. По ДДУ - регистрация после акта, часто застройщик делает это сам за отдельную плату. По ДКП - переход права регистрируется сразу.
Покупка квартиры у застройщика в сданном доме
Это отдельный рынок: в сданных корпусах остаются непроданные квартиры, и застройщики продают их по ДКП, часто со скидкой. Сделка здесь ближе к вторичке, чем к стройке.
Что меняется по сравнению с ДДУ:
- Договор - ДКП, продавец - юрлицо застройщика. Проверяю выписку ЕГРН: право зарегистрировано именно на это юрлицо, нет залога банка по проектному финансированию, нет ареста. Если залог есть, нужно согласие банка на продажу и снятие залога в сделке.
- Эскроу нет. Деньги защищает только порядок расчёта: аккредитив с раскрытием после регистрации перехода права.
- Гарантия на квартиру - по договору и закону о защите прав потребителей, а не по 214-ФЗ. Смотрю, какой срок застройщик написал и на что он не распространяется.
- Коммунальные платежи с момента ввода дома до передачи - за застройщиком. Беру справку об отсутствии долгов на дату сделки.
- Налоговый срок владения для будущей продажи считается с даты регистрации права, а не с даты оплаты, как по ДДУ.
Отдельная страница о готовых квартирах - готовые квартиры от застройщика в Москве.
Покупка квартиры у застройщика в строящемся доме
Здесь защиту даёт 214-ФЗ и эскроу, но защита не абсолютная. Эскроу вернёт деньги при банкротстве застройщика, но не вернёт годы ожидания и не компенсирует рост цен. Поэтому проверяю не только договор, а сам проект: сколько раз переносился срок ввода в проектной декларации, какая доля квартир продана, кто банк проектного финансирования, какие иски к застройщику в картотеке арбитражных дел, нет ли сообщений о намерении подать на банкротство в Федресурсе. Как это делается, подробно в статье о переуступке квартиры в новостройке, раздел «Как проверить застройщика за 15 минут».
В самом ДДУ смотрю:
- застройщик по договору совпадает с застройщиком в проектной декларации (у групп на каждый дом своё юрлицо, и отвечает только оно);
- срок передачи квартиры - конкретная дата, а не «в течение N месяцев после ввода», и без права застройщика переносить его односторонне;
- цена окончательная; пересчёт за разницу площади - в обе стороны и с порогом;
- приёмка: срок на осмотр, порядок фиксации недостатков, нет условия «односторонний акт через 5 дней»;
- отделка: что именно входит, по какому стандарту, есть ли право заменить материалы;
- уступка: нужно ли согласие и сколько оно стоит;
- подсудность: нет условия о суде по месту нахождения застройщика в другом регионе;
- нет пунктов об отказе от неустойки и о «добровольном» согласии на перенос срока.
Покупка квартиры у застройщика за наличные
Полная оплата - самая сильная позиция на переговорах, и застройщик это знает. За 100% оплату дают скидку, иногда больше, чем на сайте. Как её получить и закрепить - в статье как получить скидку от застройщика.
Два правила. По ДДУ деньги вносятся только на эскроу, даже если вы платите всю сумму сразу: предложение «оплатить напрямую со скидкой» - повод уйти. По ДКП в сданном доме - только безналично через аккредитив после регистрации права; наличные в кассу застройщика оставляют вас без доказательств оплаты при споре.
Полная оплата запускает налоговый срок владения: по ДДУ он считается с даты полной оплаты, а не с даты получения ключей (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Трейд-ин от застройщика
Застройщик или его агентство берут вашу старую квартиру в продажу или выкупают её, а цену новой фиксируют на время продажи. Выглядит удобно, но считать надо две вещи: дисконт при выкупе к рыночной цене и срок фиксации цены. Если срок фиксации короткий, а квартира за это время не продалась, вы остаётесь с невозвратной бронью и новой ценой.
В договоре трейд-ин проверяю: это агентский договор или выкуп, кто несёт расходы, что происходит с бронью при непродаже, можно ли выйти без потерь.
Какие риски при покупке квартиры у застройщика
- Перенос срока. Самый частый. Неустойка есть, но правительство периодически вводит моратории на её начисление, и за часть периодов застройщик не платит ничего. Проверяю историю переносов в декларации до сделки.
- Односторонний акт. Не пришли на приёмку - через два месяца после срока по договору застройщик составит односторонний акт, и недостатки придётся доказывать уже после передачи.
- Площадь. Квартира меньше проектной, а пересчёт в договоре только в пользу застройщика.
- Отделка не та. В договоре «по стандарту застройщика», а стандарт нигде не описан.
- Застройщик - пустое юрлицо. Отвечает только оно, а активов у него нет. Это важно при любом споре после сдачи дома.
- Бронь и допсоглашения. Платная бронь без договора, допсоглашение о переносе срока «в обмен на бонус», которое лишает неустойки.
- Схема в обход 214-ФЗ. Предварительный ДКП, договор инвестирования, вексель, оплата на счёт стороннего ООО. Деньги без защиты эскроу.
Недостатки после приёмки и просрочку взыскиваю отдельно - неустойка с застройщика. Если покупаете в рассрочку - что проверить в графике и условиях просрочки, на странице рассрочка от застройщика.
Этапы и сроки
- Разбор, бесплатно. Присылаете ЖК и ссылку на квартиру. В течение дня: что видно по застройщику в реестрах, какая схема продажи, есть ли причины не вносить бронь.
- Договор. Называю стоимость, фиксируем в договоре с ООО «Вейлекс».
- Проверка и правки. Застройщик, дом, ДДУ или ДКП по пунктам, список правок для менеджера. От 1 рабочего дня.
- Сопровождение. Переговоры о правках, контроль регистрации, расчётов и акта приёмки. Это сопровождение сделки, стоимость - процент от цены квартиры.
Цена
Проверка застройщика по открытым данным бесплатная. Проверка договора - фиксированная сумма, сопровождение - процент от цены. Называю после разбора, до начала работы.
Отзывы о работе Оксаны Присяжной, Яндекс Карты
Яндекс Карты, карточка «Присяжная и Партнёры», данные на 5 октября 2026
«Благодаря ей, среди множества объектов недвижимости удалось выбрать подходящий жилой комплекс бизнес-класса на Технопарке. Ездили вместе с Оксаной на просмотры объектов, отбирали банки для ипотеки, были на заключении сделки и после получил множество профессиональных советов и консультаций.»Вопросы
Какой договор подписывают при покупке квартиры у застройщика?
В строящемся доме - ДДУ с регистрацией в Росреестре и оплатой на эскроу. В сданном доме с оформленной собственностью застройщика - ДКП. Предварительный договор, бронь с оплатой цены или договор инвестирования на строящийся дом - схемы без защиты, от них лучше отказаться.
Можно ли менять договор застройщика?
Да. Крупные застройщики редко правят форму целиком, но пункты о сроке передачи, пересчёте площади, приёмке, уступке и подсудности меняют, если покупатель просит письменно и готов уйти. Полная оплата усиливает позицию.
Что проверить у застройщика перед покупкой?
Проектную декларацию и переносы сроков в наш.дом.рф, совпадение юрлица в ДДУ и декларации, иски в картотеке арбитражных дел, Федресурс на сообщения о банкротстве, задолженность по налогам, долю проданных квартир. Это открытые данные, проверяю бесплатно.
Чем отличается покупка в сданном доме?
Договор ДКП вместо ДДУ, нет эскроу, расчёт после регистрации права через аккредитив, гарантия по договору, а не по 214-ФЗ, и налоговый срок владения с даты регистрации. Зато нет риска недостроя и переноса сроков.
Нужен ли юрист, если застройщик крупный?
Крупный застройщик - это гарантия, что дом достроят, но не гарантия выгодного договора. Договор у крупных как раз самый отработанный в пользу продавца. И отвечает по нему не группа, а юрлицо конкретного дома.
Что делать, если застройщик требует оплату до регистрации ДДУ?
Отказаться. До регистрации договор не заключён, а цена по ДДУ вносится только после его регистрации. Это один из признаков схемы, с которой потом нечего делать в суде.
