Юридическая проверка квартиры перед покупкой

Что проверяю

Квартиру

• Выписки ЕГРН об объекте и о переходе прав: собственники, основания, обременения, аресты, запреты. С 2023 года фамилии собственников в выписке видны только с их согласия, поэтому выписку заказывает продавец или открывает доступ.
• Цепочку переходов права: как часто квартиру продавали, были ли дарения между родственниками, наследство, приватизация.
• Кто зарегистрирован: единый жилищный документ, отказники от приватизации с правом пожизненного пользования, дети.
• Перепланировку: сравниваю поэтажный план и экспликацию БТИ с тем, что видно на фото и на просмотре.
• Долги за ЖКУ и взносы на капремонт. Долг за коммуналку остаётся за продавцом, а долг по капремонту переходит к покупателю.

Продавца и прежних собственников

• Банкротство в ЕФРСБ, включая внесудебное. Сделку можно оспорить, если продавец станет банкротом в течение трёх лет после неё, поэтому смотрю не только его, но и тех, у кого он купил.
• Дела в арбитражных судах (kad.arbitr) и в судах общей юрисдикции: споры о квартире, взыскания, разводы и раздел имущества.
• Исполнительные производства в ФССП.
• Паспорт по реестру недействительных паспортов МВД.
• Наследственные дела в реестре нотариальной палаты: если квартира пришла по наследству, закрыто ли дело и нет ли других наследников.
• Доверенность, если продаёт представитель: по реестру доверенностей нотариальной палаты.
• Семью: брак на момент покупки квартиры продавцом, нужно ли нотариальное согласие супруга, участвует ли материнский капитал и выделены ли доли детям.

Отдельно про справки из ПНД и наркодиспансера. Они показывают только учёт, а не то, понимал ли продавец, что подписывает. Если есть сомнения в дееспособности, предлагаю другие способы защиты: нотариальную сделку, освидетельствование в день подписания. Подробно в статье «Справка из ПНД не защитит».

Что получаете на руки

Письменное заключение по квартире:

• найденные риски, каждый с оценкой: снимается, закладывается в цену или это повод отказаться;
• какие документы запросить у продавца и что в них проверить;
• какие условия записать в договор, чтобы закрыть оставшиеся риски;
• мой вывод: брать, брать с условиями или не брать.

Заключение остаётся у вас. Можно идти с ним к своему риелтору или в банк.

Этапы и сроки

• Разбор, бесплатно. Присылаете адрес или ссылку на объявление. В течение дня отвечаю, что видно по открытым реестрам и есть ли причины не ехать на просмотр.
• Договор. Называю стоимость полной проверки, фиксируем её в договоре с ООО «Вейлекс».
• Полная проверка. Запрашиваю документы у продавца через вас или риелтора, проверяю по реестрам и судам. Срок: от 1 рабочего дня после получения документов, зависит от истории квартиры.
• Заключение. Письменно, с разбором по телефону или в мессенджере.

Если проверка показала, что всё чисто, могу дальше вести сделку. Это отдельная услуга - сопровождение сделки.

Цена

Разбор по открытым данным бесплатный. Стоимость полной проверки зависит от квартиры: сколько было собственников, есть ли наследство, дети, ипотека. Называю её после разбора, до начала работы, и не меняю по ходу.

Подробнее о рисках - в статьях «Юридическая чистота квартиры: 12 рисков», «Незаконная перепланировка и "красивая" выписка ЕГРН» и «Безопасные расчёты при продаже квартиры».