Узаконить перепланировку в Москве: квартира и нежилое помещение

Два пути: акт в МЖИ или решение суда

Через Мосжилинспекцию. Для работ, которые уже выполнены, в Москве есть отдельная процедура: акт о завершённой (ранее выполненной) перепланировке по Приложению 6 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Финальная точка ставится в Росреестре: перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).

Через суд. Узаконить перепланировку через суд можно: на основании решения суда помещение в многоквартирном доме сохраняется в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и нет угрозы их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Оба условия доказывает собственник. Доказательства - проект перепланировки и техническое заключение о несущих конструкциях и безопасности выполненных работ, на слово суд не поверит. Обычно суд - второй шаг. Сначала пакет подают в Мосжилинспекцию, и если она отказывает, а перепланировка не нарушает права других и не создаёт угрозы, остаётся суд. Если инспекция уже сама подала иск о приведении в прежнее состояние, вопрос о сохранении решается в этом же деле, а необоснованный отказ МЖИ можно оспорить отдельно, по правилам КАС. Шанс есть, если несущие конструкции не тронуты и фасад не изменён. При сносе или ослаблении несущих стен шансов, как правило, нет ни в суде, ни в инспекции.

Что можно узаконить, а что нет

Перепланировка - любое изменение конфигурации помещения, которое требует изменений в техническом паспорте: перенос или снос перегородки, новый проём, объединение комнат, перенос кухни или санузла. Лёгкие перегородки под кабинет или санузел и разборная антресоль обычно согласуются без сложностей. Самый лёгкий случай - когда согласование было, а последняя стадия не закрыта и изменения не внесены в ЕГРН. Тогда остаются технический план и регистрация.

Есть то, на что я не рассчитываю ни в МЖИ, ни в суде: снос или ослабление несущих конструкций, перенос кухни или санузла над жилыми комнатами соседей снизу, объединение газифицированной кухни с комнатой без двери, ликвидация вентканалов.

Отдельный разговор - фасад и общее имущество дома. Новый вход с улицы, витрина вместо окна, крыльцо требуют решения собственников помещений. Если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества, к проекту закон требует протокол общего собрания о согласии всех собственников.

Квартира и нежилое помещение в многоквартирном доме

С 2019 года правила Жилищного кодекса о перепланировке распространяются и на нежилые помещения в многоквартирных домах, в Москве согласование для тех и других идёт через Мосжилинспекцию. Различаются детали.

Квартира. Вопрос обычно всплывает при продаже или ипотеке. Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой закон не запрещает, но покупатель принимает риск на себя, а банк при несоответствии плану либо отказывает, либо требует узаконить. Покупателю стоит сравнить план БТИ и выписку ЕГРН с тем, что стоит на месте: выписка с новым планом сама по себе законность не доказывает. Как я смотрю это до сделки - на странице проверки квартиры.

Нежилое помещение. Магазин, офис, кафе на первом этаже жилого дома. Здесь к проекту добавляется санитарно-эпидемиологическое заключение, и проект должен соответствовать назначению: для продуктового магазина инспектор вправе спросить про технологические помещения, зону разгрузки и вытяжку. Входные группы, витрины и раздел одного помещения на несколько почти всегда упираются в фасад и общее имущество. Для отдельно стоящего нежилого здания порядок другой, эта страница про помещения в жилых домах.

Какие документы нужны

Перечень документов на согласование задаёт закон: заявление, правоустанавливающие документы, проект, технический паспорт, а при присоединении общего имущества - протокол общего собрания (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Для уже выполненных работ на практике нужно больше:

• Обмеры и проект от проектировщика с допуском, под назначение помещения.
• Техническое заключение о безопасности выполненных работ и состоянии несущих конструкций.
• Санэпидзаключение на проект - для нежилых помещений в многоквартирных домах Москвы. Обычно самый тяжёлый этап: каждое замечание означает переделку проекта и новый заход.
• Акт о завершённой перепланировке по Приложению 6 к 508-ПП, затем технический план кадастрового инженера и изменения в ЕГРН.

Проект и техническое заключение готовят проектировщик и эксперт. Я юрист: ставлю им задачу, проверяю, что документы закрывают вопросы инспекции и суда, и веду процедуру.

Если уже пришло предписание или иск МЖИ

Собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установил орган согласования (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Если не привёл и суд не сохранил перепланировку, по иску органа суд может решить продать помещение с публичных торгов с выплатой собственнику выручки за вычетом расходов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Штраф за самовольную перепланировку для граждан - от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ), основная угроза в иске.

Демонтаж не начинайте и первое заседание не пропускайте: заочное решение получить легко, отменять долго. Я заказываю обмеры и техзаключение, прошу суд отложить дело до подачи документов на акт и к каждому заседанию прихожу с доказательствами движения: поданный пакет, отказ, исправленный проект, новая подача. Суд продлевает время тому, кто работает. Как это выглядит в живом деле - иск МЖИ за перепланировку арендатора.

Перепланировку сделал арендатор

Перед инспекцией и судом отвечает собственник, даже если стены ломал арендатор и вы об этом не знали. То же с покупкой: купили помещение с чужой перепланировкой - предписание придёт вам. Расходы можно взыскать с арендатора: он обязан пользоваться имуществом по условиям договора, а если их нет - по назначению (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Решает текст договора: прямой запрет изменений без письменного согласия и обязанность возмещать расходы по предписаниям дают быструю претензию. Общая фраза о согласовании изменений означает долгий спор об убытках. Параллельно с процессом против инспекции сразу отправляю арендатору претензию Почтой России с описью. Как закрыть этот риск заранее - на странице про аренду коммерческой недвижимости.

Почему МЖИ отказывает

Официально отказать в приёме документов инспекция не может. Она принимает пакет и отвечает отказом с замечаниями, а в следующем отказе появляются новые, иногда противоречащие прежним. По одному объекту в моей практике набралось девять отказов за полтора года. Типичные причины:

• Не та процедура. Самая частая ошибка - подача на «согласование намерения», как будто работы впереди, когда стены уже стоят. Для выполненной перепланировки нужен акт о завершённых работах.
• Нет техзаключения о безопасности сделанного или санэпидзаключения на проект.
• Проект не совпадает с назначением помещения.
• Работы продолжаются. Новая перегородка во время согласования ломает собранный пакет.

Новые основания в повторном отказе, которых не было в прежних, - самостоятельный довод, когда отказ оспаривается в суде.

Как я работаю и что вы получаете

Я юрист: финансовое право, арбитраж, судебная практика с 2009 года. В моей практике есть дело ровно по этой теме: нежилое помещение в Москве, иск МЖИ о возврате к плану БТИ. Прежние подачи шли как «согласование намерения» на работы, которые уже были выполнены, и юрист инспекции на заседании сам подтвердил, что нужен другой путь. Дело идёт в двух процессах: в гражданском защищаю собственника от возврата к плану БТИ, в административном оспариваю отказ МЖИ, а пакет переподаётся по Приложению 6 с техзаключением о безопасности и санэпидзаключением.

• Разбор, бесплатно. Присылаете план БТИ, выписку ЕГРН, описание или фото работ, предписание или иск, если они есть. В течение дня отвечаю, что можно узаконить, каким путём и с чего начать.
• МЖИ. Выбираю процедуру, ставлю задачу проектировщику и эксперту, проверяю пакет до подачи, разбираю каждый отказ.
• Суд. Иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии или отзыв на иск МЖИ, ходатайство об отложении, при необоснованном отказе инспекции - административный иск.

Цель работы - акт и изменения в ЕГРН или решение суда о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Цену фиксирую в договоре после бесплатного разбора, договор заключает ООО «Вейлекс».