Квартира с торгов по банкротству: проверка лота и сопровождение
Как купить квартиру из конкурсной массы и не получить вместе с ней спор, жильцов и долги.
На торгах по банкротству квартиры бывают дешевле рынка. Причина дисконта обычно в самом лоте. Смотреть квартиру часто нельзя, в ней могут жить люди, а торги иногда оспаривают через месяцы после оплаты.
Я проверяю лот до того, как вы внесёте задаток, и говорю, откуда дисконт и сколько он на самом деле стоит. Так же проверяю квартиры на торгах ФССП и с витрин банков. Заявку и ставки вы подаёте сами по моей инструкции. После победы веду договор, оплату, регистрацию и вопрос с жильцами.
Что проверяю до задатка
Лот и процедуру
- Сообщения о торгах в ЕФРСБ и на площадке: вид торгов (аукцион или публичное предложение), шаги снижения, задаток, срок оплаты.
- Положение о порядке продажи: кто его утвердил, спорили ли о нём кредиторы.
- Отчёт об оценке и начальную цену.
- Почему квартира вообще продаётся. Единственное жильё должника в конкурсную массу обычно не попадает. Значит, либо это залог банка, либо у должника есть другое жильё, либо суд решил вопрос отдельно. От ответа зависит риск оспаривания.
Дело о банкротстве на kad.arbitr
- Жалобы на управляющего и споры о торгах.
- Не оспаривается ли сделка, по которой должник получил эту квартиру.
- Позиции залогового кредитора и других кредиторов.
Квартиру
- ЕГРН: собственник, обременения, аресты. В банкротстве аресты снимаются, но записи в ЕГРН иногда приходится убирать отдельно, это закладываю в срок.
- Кто зарегистрирован и кто живёт: должник, его семья, арендаторы. Выселение возможно, но это отдельный судебный этап со своим сроком.
- Долги по капремонту: они переходят к покупателю.
- Перепланировка и состояние, насколько их можно понять без осмотра.
Что получаете на руки
- Письменное заключение по лоту: риски, их цена, вывод - участвовать или нет и до какой цены.
- Инструкцию по участию: какая нужна подпись, как подать заявку и внести задаток, на что смотреть в проекте договора.
- После победы - сопровождение: договор с управляющим, оплата в срок, регистрация, снятие обременений, выселение и снятие с учёта, если нужно.
Этапы и сроки
- Разбор лота, бесплатно. Присылаете ссылку на лот или сообщение в ЕФРСБ. В течение дня отвечаю, есть ли очевидные причины не участвовать.
- Договор и полная проверка. Стоимость фиксирую после разбора. Срок проверки: от 1 рабочего дня, но всегда до окончания приёма заявок. Если до конца приёма осталось мало времени, говорю честно, что успею, а что нет.
- Участие. Вы подаёте заявку и ставите ставки сами по инструкции. Я на связи в день торгов.
- После победы. Договор с управляющим, оплата. По закону о банкротстве на оплату даётся 30 дней с даты подписания договора. Дальше регистрация и передача квартиры.
Цена
Разбор лота бесплатный. Полная проверка - фиксированная сумма, сопровождение после победы - процент от цены покупки. Обе называю после разбора и записываю в договор с ООО «Вейлекс».
Как устроены торги и что проверить самому - в статье «Как купить квартиру с торгов по банкротству в Москве». Залоговые квартиры банков - в статье «Квартира в залоге у банка».
Вопросы
Почему вы не участвуете в торгах за клиента?
Покупатель на торгах - вы: ваша подпись, ваш задаток, ваш договор с управляющим. Так меньше звеньев и нет вопросов о том, кому принадлежит победа. Я готовлю вас к участию и отвечаю за юридическую часть до и после.
Можно ли посмотреть квартиру до торгов?
Иногда управляющий организует осмотр, иногда нет. Если посмотреть нельзя, считаем цену с запасом на неизвестное состояние и на возможных жильцов.
Можно ли купить квартиру с торгов в ипотеку?
Сложно, но бывает: некоторые банки кредитуют покупку на торгах, если задаток и первый взнос вы платите сами, а банк успевает выдать кредит в срок оплаты. Разбираю под конкретный лот.
Могут ли отменить торги после покупки?
Могут, если нарушен порядок проведения или положение о продаже, либо если оспорят сделку, по которой квартира попала к должнику. Эти риски я и проверяю до задатка. Совсем убрать их нельзя, можно понять, насколько они реальны.
Что будет с людьми, которые там прописаны?
Право пользования у бывшего собственника и его семьи после продажи прекращается. Исключение - отказники от приватизации, их право пожизненное. Если остальные не выписываются сами, нужен иск о выселении и снятии с учёта. Это время и деньги, их нужно заложить в цену до ставки.
Вы проверяете торги по исполнительному производству и залоговое имущество банков?
Да. На торгах по исполнительному производству арестованную квартиру продаёт организатор торгов по поручению Росимущества. Там я проверяю само исполнительное производство, основания ареста, не оспаривает ли должник оценку или торги, кто зарегистрирован в квартире. Квартира с витрины банка продаётся уже не на торгах, а по договору с банком. Здесь главное - как банк её получил: оставил за собой после торгов или взял как отступное, и не оспаривается ли это.