Как проверить арендный бизнес перед покупкой: 9 вещей, которых не видно в объявлении

Статья для инвестора, который выбирает помещение с арендатором в Москве. Если объект идёт с торгов или из залогового имущества банка, дополнительно прочитайте разбор покупки с торгов по банкротству: механика торгов там та же, отличается только предмет.

1. Реальная ставка против ставки «под продажу»

Распространённая манипуляция на рынке готового арендного бизнеса: за полгода до продажи собственник поднимает ставку или заключает новый договор с завышенной арендой. Иногда арендатор аффилирован с продавцом, иногда ему дали скидку «в конверте» или длинные каникулы, которых нет в договоре. Окупаемость в объявлении выглядит отлично, после сделки арендатор просит вернуть ставку к рынку или уходит.

Что проверять: банковские выписки продавца по поступлениям аренды за 12-24 месяца, а не акты; соответствие ставки соседним помещениям на этой улице; дату последнего изменения ставки; дополнительные соглашения к договору, в том числе о каникулах и скидках. Если продавец не показывает выписки - это ответ.

2. Договор аренды: срок, регистрация, право выхода

Договор аренды здания или помещения на срок от года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), незарегистрированный долгосрочный договор для третьих лиц не существует. Проверьте регистрацию по выписке ЕГРН: аренда должна быть в разделе обременений. Договор на 11 месяцев с автопродлением - это фактически краткосрочная аренда, сколько бы лет арендатор ни сидел.

Главный пункт - право одностороннего расторжения (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). У сетевых операторов стандартное условие: арендатор вправе выйти с уведомлением за 1-3 месяца, нередко без штрафа или со штрафом в размере одного-двух платежей. «Долгосрочный договор на 10 лет с сетевым арендатором» при таком пункте - договор на 3 месяца. Это не делает объект плохим, но делает цену другой.

Дальше по договору: индексация (есть ли, на сколько, автоматическая или по соглашению - п. 3 ст. 614 ГК РФ), обеспечительный платёж (размер, переходит ли к новому собственнику, условия возврата - ст. 381.1 ГК РФ), кто платит коммунальные и эксплуатационные расходы, кто делает ремонт, можно ли субаренда, есть ли у арендатора преимущественное право покупки помещения - такое встречается и способно сорвать вашу сделку.

3. Арендатор: кто платит на самом деле

Бренд на вывеске и юрлицо в договоре - разные вещи. У крупных сетей помещения часто арендует региональное юрлицо или франчайзи, и его финансовое состояние никак не связано с силой бренда. Проверьте, кто именно указан в договоре, кто фактически платит по выпискам, и совпадают ли они.

По юрлицу арендатора: картотека арбитражных дел (иски о взыскании аренды от других собственников - главный маркер), база исполнительных производств, ЕФРСБ, отчётность по данным ФНС, признаки массового адреса или директора, дата регистрации. Аффилированность с продавцом ищется через общих учредителей, директоров, адреса. Если она есть, ставка почти наверняка нарисована.

4. Собственник: банкротство, залог, корпоративные согласия

Продавец коммерческого помещения чаще всего юрлицо или ИП, и здесь риски выше, чем на жилой вторичке. Проверяйте: ЕФРСБ и картотеку арбитражных дел на банкротство и крупные иски, обременения в ЕГРН (залог банка, арест, запрет регистрационных действий), историю переходов права за последние три года (быстрые перепродажи - повод разобраться), задолженность по налогам.

Для продавца-ООО обязательна корпоративная сторона: сделка может быть крупной и требовать одобрения участников, директор может быть ограничен уставом, доли могут быть в залоге или споре. Отсутствие одобрения - основание оспорить сделку (п. 4 ст. 46 Закона об ООО). Запрашивайте устав, решение об одобрении, выписку из ЕГРЮЛ на дату сделки, справку об отсутствии заинтересованности.

Если заявление о банкротстве продавца суд примет в течение трёх лет после сделки, её могут оспорить как совершённую во вред кредиторам, а если в течение года - и как сделку по заниженной цене (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ). Защита та же, что и на жилье: рыночная цена в договоре, безналичный расчёт, проверка продавца до сделки.

5. Объект: назначение, перепланировка, вход, мощность

• Назначение и вид использования. Нежилое помещение может быть ограничено по использованию (например, под конкретный вид торговли или запрет на общепит по санитарным нормам). Арендатор-ресторан в помещении без вытяжки и с ограничением по шуму - будущий спор с жильцами и Роспотребнадзором.
• Перепланировка. Сравните технический план и фактическую планировку. Несогласованная перепланировка в нежилом помещении в жилом доме - предписание и штраф новому собственнику, а иногда требование вернуть как было (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
• Отдельный вход и витрины. Пробитый в фасаде вход требует согласия собственников дома и разрешения. Без документов вход могут обязать заложить. Для стрит-ритейла это смерть объекта.
• Электрическая мощность. Выделенная мощность по акту, а не «по словам». Продуктовому магазину и общепиту нужны десятки киловатт, увеличение мощности в Москве - долго и дорого.
• Земля. Для отдельно стоящего здания - право на участок, для помещения в доме - доля в общем имуществе. Земля в аренде у города с истекающим сроком меняет экономику.

6. Общее имущество дома и фасад

Помещение на первом этаже жилого дома живёт по правилам этого дома. Вывеска, кондиционеры на фасаде, разгрузка товара, режим работы, использование входной группы - всё это может регулироваться решениями общего собрания собственников и договором с управляющей организацией. Проверьте протоколы собраний за последние годы, споры с УК и ТСЖ, есть ли предписания по фасаду. Конфликт с жильцами - типичная причина ухода арендатора, о которой продавец не расскажет.

7. Налоги: НДС, имущество, режим владения

Три налога съедают заявленную доходность.

НДС при покупке. Если продавец - юрлицо на общей системе, цена включает НДС по действующей ставке (п. 3 ст. 164 НК РФ). Физлицо-покупатель этот НДС не возмещает, для него это просто плюс к цене. Покупатель-ООО на общей системе может принять НДС к вычету, но тогда и аренда у него с НДС. Считайте цену объекта в вашей структуре, а не в объявлении.

Налог на имущество. Коммерческие помещения в Москве в большинстве случаев попадают в перечень объектов, налог по которым считается от кадастровой стоимости, ставка до 2%, а при кадастровой стоимости объекта выше 300 млн рублей - до 2,5% (для организаций - п. 1.1 и 1.3 ст. 380 НК РФ). При кадастре в десятки миллионов это сотни тысяч рублей в год, которых нет в расчёте продавца.

Налог с аренды. Физлицо платит НДФЛ по прогрессивной шкале от 13 до 22% (п. 1 ст. 224 НК РФ) с валовой аренды без расходов. ИП на упрощёнке - 6% с дохода, но с 2025 года упрощенцы с оборотом выше установленного порога становятся плательщиками НДС (п. 1 ст. 145 НК РФ). ООО - налог на прибыль или упрощёнка плюс расходы на содержание юрлица и налог на дивиденды при выводе. Оптимальный режим зависит от суммы аренды и ваших других доходов, его надо считать до покупки, а не после.

Правовые нормы приведены по статьям 381.1, 610, 617, 651 Гражданского кодекса и главам 21, 23, 26.2, 30 и 32 Налогового кодекса в редакции на сентябрь 2026 года. Ставки и пороги меняются - перед сделкой сверяйте текущую редакцию или спросите меня.

8. Окупаемость честно: пример расчёта

Помещение за 36 млн рублей, аренда 300 тыс. в месяц. Продавец пишет: 3,6 млн в год, доходность 10%, окупаемость 10 лет.

Цифры условные, но порядок понятен: в этом примере между доходностью в объявлении и доходностью на руки - около трёх процентных пунктов. И это без стресс-сценария «арендатор ушёл, новый пришёл через полгода со ставкой на 20% ниже». Именно этот сценарий и надо считать до покупки, потому что право выхода у арендатора, как правило, есть.

9. Сделка: депозит, уведомление арендатора, платежи с даты перехода

Смена собственника не прекращает и не меняет договор аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ): арендатор продолжает платить, но уже вам. Чтобы это заработало, в договоре купли-продажи и в сделке должны быть решены четыре вещи.

• Обеспечительный платёж. Депозит арендатора лежит у продавца. Либо продавец передаёт его вам (и это учитывается в цене), либо возвращает арендатору и тот вносит новый депозит вам. Если это не прописать, депозит останется у продавца, а обязанность его вернуть перейдёт к вам.
• Уведомление арендатора. Письменное, с новыми реквизитами для оплаты, сразу после регистрации. До уведомления арендатор вправе платить продавцу, и эти деньги вам придётся взыскивать с него.
• Разделение платежей. Аренда за месяц перехода делится по дням, авансы, уплаченные продавцу за будущие периоды, передаются вам или вычитаются из цены.
• Расчёты. Аккредитив с раскрытием после регистрации перехода права. Для продавца-юрлица с НДС - корректно оформленные счёт-фактура и акт, иначе вычет не получить.

Чек-лист документов до задатка

1. Выписка ЕГРН на объект: собственник, обременения, зарегистрированная аренда, история переходов.
2. Договор аренды со всеми дополнительными соглашениями, актами, переписка о ставке и каникулах.
3. Банковские выписки продавца по поступлениям аренды за 12-24 месяца.
4. Документы арендатора: выписка ЕГРЮЛ, отчётность, справки об отсутствии долгов; проверка по картотеке арбитражных дел, ФССП, ЕФРСБ.
5. Документы продавца: устав, ЕГРЮЛ, одобрение сделки, справки о налоговой задолженности; проверка по ЕФРСБ и судам.
6. Технический план, документы на перепланировку, вход, мощность, вывеску, договор с УК, протоколы собраний собственников дома.
7. Кадастровая стоимость и вхождение в перечень объектов с налогом от кадастра.
8. Расчёт доходности в вашей налоговой структуре и стресс-сценарий смены арендатора.

Всё это - две-три недели работы юриста с финансовым образованием и стоит меньше одного месяца аренды объекта. Если хотите, чтобы разобрала я, - пришлите ссылку на объявление, первый разбор бесплатен.