Статья для инвестора, который выбирает помещение с арендатором в Москве. Если объект идёт с торгов или из залогового имущества банка, дополнительно прочитайте разбор покупки с торгов по банкротству: механика торгов там та же, отличается только предмет.
1. Реальная ставка против ставки «под продажу»
Самая частая манипуляция на рынке готового арендного бизнеса: за полгода до продажи собственник поднимает ставку или заключает новый договор с завышенной арендой. Иногда арендатор аффилирован с продавцом, иногда ему дали скидку «в конверте» или длинные каникулы, которых нет в договоре. Окупаемость в объявлении выглядит отлично, после сделки арендатор просит вернуть ставку к рынку или уходит.
Что проверять: банковские выписки продавца по поступлениям аренды за 12-24 месяца, а не акты; соответствие ставки соседним помещениям на этой улице; дату последнего изменения ставки; дополнительные соглашения к договору, в том числе о каникулах и скидках. Если продавец не показывает выписки - это ответ.
2. Договор аренды: срок, регистрация, право выхода
Договор аренды здания или помещения на срок от года подлежит государственной регистрации, незарегистрированный долгосрочный договор для третьих лиц не существует. Проверьте регистрацию по выписке ЕГРН: аренда должна быть в разделе обременений. Договор на 11 месяцев с автопродлением - это фактически краткосрочная аренда, сколько бы лет арендатор ни сидел.
Главный пункт - право одностороннего расторжения. У сетевых операторов стандартное условие: арендатор вправе выйти с уведомлением за 1-3 месяца, нередко без штрафа или со штрафом в размере одного-двух платежей. «Долгосрочный договор на 10 лет с сетевым арендатором» при таком пункте - договор на 3 месяца. Это не делает объект плохим, но делает цену другой.
Дальше по договору: индексация (есть ли, на сколько, автоматическая или по соглашению), обеспечительный платёж (размер, переходит ли к новому собственнику, условия возврата), кто платит коммунальные и эксплуатационные расходы, кто делает ремонт, можно ли субаренда, есть ли у арендатора преимущественное право покупки помещения - такое встречается и способно сорвать вашу сделку.
3. Арендатор: кто платит на самом деле
Бренд на вывеске и юрлицо в договоре - разные вещи. У крупных сетей помещения часто арендует региональное юрлицо или франчайзи, и его финансовое состояние никак не связано с силой бренда. Проверьте, кто именно указан в договоре, кто фактически платит по выпискам, и совпадают ли они.
По юрлицу арендатора: картотека арбитражных дел (иски о взыскании аренды от других собственников - главный маркер), база исполнительных производств, ЕФРСБ, отчётность по данным ФНС, признаки массового адреса или директора, дата регистрации. Аффилированность с продавцом ищется через общих учредителей, директоров, адреса. Если она есть, ставка почти наверняка нарисована.
4. Собственник: банкротство, залог, корпоративные согласия
Продавец коммерческого помещения чаще всего юрлицо или ИП, и здесь риски выше, чем на жилой вторичке. Проверяйте: ЕФРСБ и картотеку арбитражных дел на банкротство и крупные иски, обременения в ЕГРН (залог банка, арест, запрет регистрационных действий), историю переходов права за последние три года (быстрые перепродажи - повод разобраться), задолженность по налогам.
Для продавца-ООО обязательна корпоративная сторона: сделка может быть крупной и требовать одобрения участников, директор может быть ограничен уставом, доли могут быть в залоге или споре. Отсутствие одобрения - основание оспорить сделку. Запрашивайте устав, решение об одобрении, выписку из ЕГРЮЛ на дату сделки, справку об отсутствии заинтересованности.
Если продавца признают банкротом в течение трёх лет после сделки, её могут оспорить как совершённую по заниженной цене или во вред кредиторам. Защита та же, что и на жилье: рыночная цена в договоре, безналичный расчёт, проверка продавца до сделки.
5. Объект: назначение, перепланировка, вход, мощность
- Назначение и вид использования. Нежилое помещение может быть ограничено по использованию (например, под конкретный вид торговли или запрет на общепит по санитарным нормам). Арендатор-ресторан в помещении без вытяжки и с ограничением по шуму - будущий спор с жильцами и Роспотребнадзором.
- Перепланировка. Сравните технический план и фактическую планировку. Несогласованная перепланировка в нежилом помещении в жилом доме - предписание и штраф новому собственнику, а иногда требование вернуть как было.
- Отдельный вход и витрины. Пробитый в фасаде вход требует согласия собственников дома и разрешения. Без документов вход могут обязать заложить. Для стрит-ритейла это смерть объекта.
- Электрическая мощность. Выделенная мощность по акту, а не «по словам». Продуктовому магазину и общепиту нужны десятки киловатт, увеличение мощности в Москве - долго и дорого.
- Земля. Для отдельно стоящего здания - право на участок, для помещения в доме - доля в общем имуществе. Земля в аренде у города с истекающим сроком меняет экономику.
6. Общее имущество дома и фасад
Помещение на первом этаже жилого дома живёт по правилам этого дома. Вывеска, кондиционеры на фасаде, разгрузка товара, режим работы, использование входной группы - всё это может регулироваться решениями общего собрания собственников и договором с управляющей организацией. Проверьте протоколы собраний за последние годы, споры с УК и ТСЖ, есть ли предписания по фасаду. Конфликт с жильцами - типичная причина ухода арендатора, о которой продавец не расскажет.
7. Налоги: НДС, имущество, режим владения
Три налога съедают заявленную доходность.
НДС при покупке. Если продавец - юрлицо на общей системе, цена включает НДС по действующей ставке. Физлицо-покупатель этот НДС не возмещает, для него это просто плюс к цене. Покупатель-ООО на общей системе может принять НДС к вычету, но тогда и аренда у него с НДС. Считайте цену объекта в вашей структуре, а не в объявлении.
Налог на имущество. Коммерческие помещения в Москве в большинстве случаев попадают в перечень объектов, налог по которым считается от кадастровой стоимости, ставка до 2%. При кадастре в десятки миллионов это сотни тысяч рублей в год, которых нет в расчёте продавца.
Налог с аренды. Физлицо платит НДФЛ 13-15% с валовой аренды без расходов. ИП на упрощёнке - 6% с дохода, но с 2025 года упрощенцы с оборотом выше установленного порога становятся плательщиками НДС. ООО - налог на прибыль или упрощёнка плюс расходы на содержание юрлица и налог на дивиденды при выводе. Оптимальный режим зависит от суммы аренды и ваших других доходов, его надо считать до покупки, а не после.
Правовые нормы приведены по статьям 381.1, 610, 617, 651 Гражданского кодекса и главам 21, 23, 26.2, 30 и 32 Налогового кодекса в редакции на сентябрь 2026 года. Ставки и пороги меняются - перед сделкой сверяйте текущую редакцию или спросите меня.
8. Окупаемость честно: пример расчёта
Помещение за 36 млн рублей, аренда 300 тыс. в месяц. Продавец пишет: 3,6 млн в год, доходность 10%, окупаемость 10 лет.
Цифры условные, но порядок такой почти всегда: между доходностью в объявлении и доходностью на руки лежит 2-4 процентных пункта. И это без стресс-сценария «арендатор ушёл, новый пришёл через полгода со ставкой на 20% ниже». Именно этот сценарий и надо считать до покупки, потому что право выхода у арендатора, как правило, есть.
Покупать нужно не доходность, а помещение, которое сдастся снова по близкой ставке, если нынешний арендатор уйдёт завтра. Если без этого арендатора объект не сдаётся, вы покупаете не арендный бизнес, а лотерейный билет с его сроком уведомления.
9. Сделка: депозит, уведомление арендатора, платежи с даты перехода
Смена собственника не прекращает и не меняет договор аренды: арендатор продолжает платить, но уже вам. Чтобы это заработало, в договоре купли-продажи и в сделке должны быть решены четыре вещи.
- Обеспечительный платёж. Депозит арендатора лежит у продавца. Либо продавец передаёт его вам (и это учитывается в цене), либо возвращает арендатору и тот вносит новый депозит вам. Если это не прописать, депозит останется у продавца, а обязанность его вернуть перейдёт к вам.
- Уведомление арендатора. Письменное, с новыми реквизитами для оплаты, сразу после регистрации. До уведомления арендатор вправе платить продавцу, и эти деньги вам придётся взыскивать с него.
- Разделение платежей. Аренда за месяц перехода делится по дням, авансы, уплаченные продавцу за будущие периоды, передаются вам или вычитаются из цены.
- Расчёты. Аккредитив с раскрытием после регистрации перехода права. Для продавца-юрлица с НДС - корректно оформленные счёт-фактура и акт, иначе вычет не получить.
Чек-лист документов до задатка
- Выписка ЕГРН на объект: собственник, обременения, зарегистрированная аренда, история переходов.
- Договор аренды со всеми дополнительными соглашениями, актами, переписка о ставке и каникулах.
- Банковские выписки продавца по поступлениям аренды за 12-24 месяца.
- Документы арендатора: выписка ЕГРЮЛ, отчётность, справки об отсутствии долгов; проверка по картотеке арбитражных дел, ФССП, ЕФРСБ.
- Документы продавца: устав, ЕГРЮЛ, одобрение сделки, справки о налоговой задолженности; проверка по ЕФРСБ и судам.
- Технический план, документы на перепланировку, вход, мощность, вывеску, договор с УК, протоколы собраний собственников дома.
- Кадастровая стоимость и вхождение в перечень объектов с налогом от кадастра.
- Расчёт доходности в вашей налоговой структуре и стресс-сценарий смены арендатора.
Всё это - две-три недели работы юриста с финансовым образованием и стоит меньше одного месяца аренды объекта. Если хотите, чтобы разобрала я, - пришлите ссылку на объявление, первый разбор бесплатен.
Частые вопросы
Что происходит с договором аренды при продаже помещения?
Ничего: смена собственника не прекращает и не изменяет аренду. Арендатор продолжает платить по тому же договору новому собственнику. Нужно письменно уведомить его о смене реквизитов и решить судьбу обеспечительного платежа в договоре купли-продажи.
Какая реальная доходность у арендного бизнеса в Москве?
Между доходностью в объявлении и на руки обычно 2-4 процентных пункта: налог с аренды, налог на имущество от кадастра, простой при смене арендатора и эксплуатация. Объект с заявленными 10% часто даёт 6-8% чистыми. Считайте в своей налоговой структуре и со стресс-сценарием ухода арендатора.
Что главное в договоре аренды с сетевым арендатором?
Пункт о праве одностороннего расторжения. У большинства сетей есть право выйти с уведомлением за 1-3 месяца, нередко без штрафа. Такой десятилетний договор фактически трёхмесячный, и цена объекта должна это учитывать. Дальше - регистрация договора, индексация и депозит.
Нужно ли регистрировать договор аренды помещения?
Договор аренды здания или помещения сроком от одного года подлежит государственной регистрации и должен быть виден в выписке ЕГРН как обременение. Договор на 11 месяцев регистрации не требует, но и долгосрочным не является, сколько бы раз не продлевался.
Как проверить, что арендная ставка не завышена под продажу?
По банковским выпискам продавца за 12-24 месяца, а не по актам: смотрите фактические поступления, дату последнего повышения ставки, дополнительные соглашения о каникулах и скидках. Сравните со ставками соседних помещений и проверьте аффилированность арендатора с продавцом через общих учредителей и адреса.
На кого лучше покупать помещение: на физлицо, ИП или ООО?
Зависит от суммы аренды, ваших других доходов и планов на продажу. Физлицо платит НДФЛ с валовой аренды и не возмещает НДС, ИП на упрощёнке платит 6%, но выше порога оборота становится плательщиком НДС, ООО даёт вычет НДС, но добавляет налог при выводе денег. Режим нужно посчитать до покупки, переоформить потом дорого.